Довідник інвестора
2026-10-10 11:51

Яка дохідність комерційної нерухомості в Німеччині 2026 року?

За даними BNP Paribas Real Estate, у III кварталі 2026 року початкова чиста дохідність першокласної комерційної нерухомості Німеччини становила від 3,94 % у торговельних будівель у центрах найбільших міст до 6,40 % у будівельних гіпермаркетів. Офіси приносили 4,56 %, логістика — 4,70 %, супермаркети й дискаунтери — 5,00 %. З кінця 2025 року дохідність зросла в усіх сегментах — на 0,1–0,6 відсоткового пункту.

Дороге фінансування підняло дохідність в усіх сегментах

Таблиця 1. Супермаркети приносять 5,00 % — більше, ніж офіси й логістика, але менше, ніж торговельні центри
Першокласні об'єкти
Кінець 2025 року
III квартал 2026 року
Зміна, б. п.
Торговельні будівлі в центрі, середнє для 7 міст категорії A
3,81 %
3,94 %
+13
Офіси, середнє для 7 міст категорії A
4,36 %
4,56 %
+20
Логістика
4,50 %
4,70 %
+20
Ритейл-парки з продуктовим якорем (Fachmarktzentren)
4,65 %
4,75 %
+10
Супермаркети й дискаунтери
4,90 %
5,00 %
+10
Торговельні центри
5,80 %
6,10 %
+30
Будівельні гіпермаркети
5,80 %
6,40 %
+60
Джерело: BNP Paribas Real Estate, огляди за IV квартал 2025 року та III квартал 2026 року. Міста категорії A — Берлін, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майні, Гамбург, Кельн, Мюнхен і Штутгарт.
BNP Paribas Real Estate пов'язує зростання дохідності з подорожчанням фінансування: у III кварталі 2026 року дохідність десятирічних державних облігацій Німеччини в середньому становила 3,25 % — на 0,24 відсоткового пункту більше, ніж кварталом раніше. За сам квартал дохідність першокласних об'єктів у більшості сегментів додала 0,1–0,2 відсоткового пункту, а для торговельної нерухомості брокер допускає подальше зростання до кінця року.

Орієнтир першокласного об'єкта — нижня межа, а не середня дохідність

Це дохідність найкращих об'єктів у найкращих місцях, тому менш якісні об'єкти продаються з вищою дохідністю. Для офісів і торговельних будівель у центрі BNP наводить середнє для семи найбільших міст: у торговельних будівель розкид — від 3,50 % у Мюнхені до 4,10 % у Кельні та Штутгарті. Брокери рахують по-різному: CBRE оцінює першокласні продуктові магазини в 4,6 %, а ритейл-парки — у 4,9 %, тобто в зворотному порядку порівняно з BNP. Тому порівнювати дохідність можна лише за даними одного брокера й на одну дату.

Для інвестора важливіший розрив з облігаціями, ніж рівень

За дохідності десятирічних облігацій 3,55 % (Deutsche Bundesbank, 7 жовтня 2026 року) першокласні супермаркети приносили на 1,45 відсоткового пункту більше, офіси — приблизно на 1,0, торговельні будівлі в центрі — лише на 0,4 (наш розрахунок). Це ринкові орієнтири за методикою брокера й до податків на прибуток, а не дохід конкретного інвестора. Власний розрахунок з обережними припущеннями щодо поточних витрат і з урахуванням витрат на придбання може дати помітно менше: у прикладі нашого циклу магазин, який рекламують із дохідністю 5,0 %, приносить близько 3,9 % (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Угод поменшало передусім у торговельній нерухомості

Торговельна нерухомість втратила чверть обсягу: за перші три квартали 2026 року в неї вклали 3,1 млрд € проти 4,1 млрд € роком раніше, хоча на продуктові та великоформатні спеціалізовані магазини припало понад 45 % вкладень. В усю комерційну нерухомість Німеччини без урахування житла за той самий період вклали 17,1 млрд € — на 2 % менше, ніж роком раніше, а в III кварталі — близько 4,9 млрд €, на 21 % менше. Частка іноземних покупців у всій комерційній нерухомості зросла до 48,9 %, а в торговельній знизилася до 30,6 % з 50,1 % (BNP Paribas Real Estate).

Що це означає для інвестора

1. Порівнюйте дохідність лише в межах одного джерела. Брокери рахують по-різному — CBRE і BNP ставлять продуктові магазини й ритейл-парки в зворотному порядку, — тому зіставні лише дані одного брокера на одну дату.
2. Оцінюйте розрив з облігаціями, а не рівень дохідності. За дохідності десятирічних облігацій 3,55 % першокласні супермаркети давали на 1,45 відсоткового пункту більше, а торговельні будівлі в центрі — лише на 0,4.
3. Перерахуйте ринковий орієнтир у власну дохідність. Після невідшкодовуваних витрат і витрат на придбання вона може виявитися помітно нижчою: у прикладі нашого циклу магазин, який рекламують із дохідністю 5,0 %, приносить близько 3,9 %.
Що перевірити:
• Уточніть, про яку дохідність ідеться: першокласних об'єктів, середню за угодами чи рекламовану продавцем.
• Порівнюйте цифри одного брокера на одну дату.
• Розрахуйте розрив із дохідністю державних облігацій на дату угоди.
• Порахуйте, яка дохідність залишається після невідшкодовуваних витрат і витрат на придбання.
Див. також: яку дохідність приносить супермаркет у Німеччині; що таке договір оренди double net; чому супермаркети вважають захисним активом.
Джерела: BNP Paribas Real Estate: огляди інвестиційного ринку Німеччини за IV квартал 2025 року, II і III квартали 2026 року, огляди ринку інвестицій у торговельну нерухомість за IV квартал 2025 року та III квартал 2026 року; CBRE, інвестиції в торговельну нерухомість, III квартал 2026 року (у викладі konii.de, 6 жовтня 2026 року); Deutsche Bundesbank, крива дохідності, 7 жовтня 2026 року; розрахунки Gordon Real Estate Group; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 10.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.