Довідник інвестора
2026-10-10 10:49

Дискаунтер як інвестиція: ділянка важливіша за будівлю

Вартість дискаунтера визначають не лише орендар і договір оренди, а й ділянка: чи дасть вона магазину вирости до моменту продовження. Середній із 15 976 дискаунтерів Німеччини має 1287 м² орендної площі, а у вимогах мереж до нових об'єктів закладено близько 1500 м² (BNP Paribas Real Estate). Якщо ділянка не вміщує нового формату, мережа може переїхати по сусідству й залишити стару будівлю без орендаря.

Дискаунтери переросли поріг у 800 м²

На дискаунтери 2025 року припало 46,1 % обороту продуктової роздрібної торгівлі Німеччини (EHI), і роками їхній розмір визначав один поріг. Ці магазини ALDI, Lidl, Netto чи Penny з вузьким асортиментом і простим оздобленням будували з торговельною площею трохи меншою за 800 м²: вище починається великоформатна роздрібна торгівля. Якщо такий магазин більш ніж незначно впливає на навколишню територію, містобудівне право допускає його лише в центральних або спеціальних зонах (§ 11 абз. 3 BauNVO; див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Сьогоднішні формати цей поріг переросли. Lidl шукає 1000–1400 м² торговельної площі, стандартний магазин Netto розрахований на 800–1200 м², а ALDI Nord у листопаді 2025 року відкрив у Вольфсбурзі магазин, розширений приблизно з 800 до 1300 м². Малі формати залишилися для щільної міської забудови: Netto City займає 400–799 м², Lidl у місті — від 600 м². BNP оцінює нестачу площі в середньому приблизно в 250 м² на магазин, а в масштабах країни — у 4 млн м², що відповідає приблизно 2700 новим магазинам.
Таблиця 1. Мережі вимагають ділянок від 2000 до 6000 м²: магазин на тісній ділянці ризикує під час продовження
Мережа
Магазинів у Німеччині
Торговельна площа нового магазину
Ділянка
Netto Marken-Discount
4433
близько 800–1200 м²
від 4500 м²
Lidl
понад 3250
1000–1400 м²
від 2000 м², базовий окремий магазин — від 6000 м²
ALDI Nord
близько 2200
від 800 м²
від 3500 м²
Penny
2122
500–1000 м²
від 4000 м²
ALDI SÜD
близько 2000
не вказана
стандартний магазин — від 5000 м²
Джерела: вимоги мереж до нових об'єктів і дані мереж, 2025–2026 роки.

Мережі водночас орендують свої магазини, володіють ними і продають їх

За найкращі дискаунтери інвесторові доводиться змагатися із самими мережами. Більша частина магазинів ALDI SÜD належить самій мережі, і 2023 року вона викупила в Pimco 76 своїх магазинів приблизно за 240 млн €. Lidl 2024 року продав фонду Captiva 16 магазинів, якими користувався сам, приблизно за 120 млн €, а ALDI Nord 2026 року пропонує інвесторам продаж зі зворотною орендою (sale-and-leaseback). Якщо купувати в мережі, умови договору пише продавець, тож орендну плату в такій угоді варто звірити з ринком. У вибірці Hahn Group з понад 700 продуктових магазинів дискаунтери платять у середньому 12,37 € за м² на місяць.

У дискаунтера й супермаркету спільна дохідність, а головний ризик — переїзд

BNP Paribas Real Estate не розділяє ці формати: дохідність першокласних окремих супермаркетів і дискаунтерів — 5,00 % (III квартал 2026 року). Мультиплікатор ціни — 18,5 річної орендної плати для першокласного об'єкта і 15,5 для core-plus (2025). З нашого досвіду, договір із дискаунтером укладають приблизно на 15 років з опціонами орендаря, індексація спрацьовує після досягнення порогу й переноситься частково, а покрівля та несучі конструкції залишаються за орендодавцем (див. частину 10).
Головний ризик формату — переїзд. Якщо ділянка не вміщує магазину нового формату й автостоянки на 50–100 автомобілів, мережа може збудувати новий магазин по сусідству, а стара будівля залишиться без орендаря. На нашу думку, коло можливих наступників у дискаунтера ширше, ніж у великих форматів, але й вони шукають насамперед великі ділянки.

Що це означає для інвестора

1. Оцінюйте ділянку так само прискіпливо, як орендаря. Дискаунтерові в середньому бракує приблизно 250 м², і магазин на ділянці, меншій за мінімум мережі (таблиця 1), ризикує під час продовження: мережа може збудувати новий магазин по сусідству.
2. Перевірте, чи дасть план забудови переступити поріг у 800 м². Магазин нового формату належить до великоформатної роздрібної торгівлі, а її, якщо вплив на навколишню територію більш ніж незначний, допускають лише в центральних або спеціальних зонах.
3. Звіряйте орендну плату з ринком, якщо продає сама мережа. У такій угоді умови договору пише продавець, а орієнтир — 12,37 € за м² на місяць, які платять дискаунтери у вибірці Hahn Group.
Що перевірити:
• Порівняйте площу ділянки з мінімумом мережі (таблиця 1) і перевірте, чи вистачить місця для розширення приблизно на 250 м² і для автостоянки.
• Звірте торговельну площу за дозволом з обмеженнями плану забудови, насамперед із порогом у 800 м².
• З'ясуйте, яка компанія мережі підписала договір, який залишок строку і які опціони має орендар.
• Якщо купуєте в самої мережі, порівняйте орендну плату з ринком і прочитайте умови майбутнього продовження.
• Перевірте, чи немає в зоні охоплення нових або запланованих магазинів конкурентів.
Див. також: супермаркет повного асортименту як інвестиція; ритейл-парк як інвестиція; супермаркет із квартирами як інвестиція.
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляди ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2024 року та IV квартал 2025 року (кількість магазинів — за даними HDE) і огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість за III квартал 2026 року; EHI Retail Institute (у викладі Lebensmittel Rundschau, 3 вересня 2026 року); вимоги до об'єктів і дані Lidl, ALDI Nord, ALDI SÜD, Netto Marken-Discount і Penny (матеріали відділів експансії 2025–2026 років), EDEKA (звіт за 2025 рік), REWE Group (фінансовий звіт за 2025 рік) і Schwarz Gruppe (дані за 2025 фінансовий рік); ALDI Nord, прес-релізи про магазин у Вольфсбурзі (листопад 2025 року) і до виставки EXPO REAL (вересень 2026 року); Lebensmittel Zeitung, 1 вересня 2023 року; Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (у викладі LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 вересня 2026 року); § 11 абз. 3 BauNVO; BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 10; досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.