Глосарій інвестора
2026-10-10 08:17

Zinsbindung (фіксація ставки): через десять років позичальник може вийти

Zinsbindung — строк, на який у кредитному договорі зафіксовано відсоткову ставку; коли він спливає, ставку погоджують заново за ринковими умовами, навіть якщо кредит ще не погашено. Для власника супермаркету головне — узгодити цей строк із договором оренди та планами продажу: коротка фіксація залишає ризик рефінансування, а дострокове погашення в разі продажу обходиться компенсацією банку (Vorfälligkeitsentschädigung).

Що це таке

Закон розрізняє фіксовану та змінну ставку (§ 489 абз. 5 BGB) і дає позичальникові права виходу, які не можна виключити чи ускладнити договором (§ 489 абз. 4 BGB):
  • якщо фіксація закінчується раніше за строк повернення, а нову ставку не погоджено, — з повідомленням за місяць на дату її закінчення (§ 489 абз. 1 п. 1 BGB);
  • у будь-якому разі через десять років після повного отримання кредиту — з повідомленням за шість місяців (§ 489 абз. 1 п. 2 BGB);
  • за кредитом зі змінною ставкою — будь-коли з повідомленням за три місяці (§ 489 абз. 2 BGB).
Кредит із фіксованою ставкою, забезпечений земельним боргом (Grundschuld), можна розірвати й раніше, якщо цього вимагають законні інтереси позичальника, насамперед продаж об'єкта. Це можливо не раніше ніж через шість місяців після повного отримання кредиту, з повідомленням за три місяці та з відшкодуванням банкові збитків (§ 490 абз. 2, § 488 абз. 3 BGB).
Таблиця 1. Ставки за новими кредитами понад 1 млн € нефінансовим компаніям зросли з травня по серпень 2026 року, % річних
Фіксація ставки
Травень 2026 року
Серпень 2026 року
Плаваюча або до 3 місяців
3,11
3,28
Понад 5 до 10 років
3,76
4,02
Понад 10 років
3,44
3,85
Джерело: Deutsche Bundesbank; дані за серпень попередні, без урахування комісій.

Чому це важливо інвестору

Строк фіксації треба співвідносити зі строком оренди. Нові договори оренди продуктових магазинів найчастіше укладають на 15 років (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). За десятирічної фіксації останні п'ять років оренди доведеться фінансувати за ставкою, якої сьогодні ніхто не знає. З травня по серпень 2026 року ставка за фіксації на 5–10 років зросла з 3,76 % до 4,02 %, а дохідність десятирічних державних облігацій 7 жовтня становила 3,55 %.
Фіксація, довша за десять років, асиметрична: через десять років позичальник має право вийти без компенсації банку, а банк залишається зв'язаний ставкою (§ 489 абз. 1 п. 2 BGB). Продаж об'єкта до кінця фіксації, навпаки, зазвичай означає дострокове погашення: у разі прямої купівлі об'єкта застави продавця погашають із ціни (частина 8), і кредит доводиться закривати з компенсацією банку.

Що перевірити

• Строк фіксації порівняно з фіксованим залишком строку оренди та запланованим строком володіння.
• Порядок розрахунку компенсації за дострокове погашення та право на часткові позапланові погашення.
• Дату, від якої відраховують десять років: якщо ставку чи строк згодом переузгодили, відлік починається заново (§ 489 абз. 1 п. 2 BGB).
• Ковенанти й застереження про зміну контролю — на випадок майбутнього продажу часток компанії-власника (GmbH).
• Ставку після закінчення фіксації в стресовому сценарії порівняно з початковою чистою дохідністю об'єкта.
Див. також: Loan-to-Value (частка кредиту у вартості) · Beleihungswert (заставна вартість) · Grundschuld (земельний борг) · WALT (середньозважений строк оренди)
Джерела: §§ 488, 489, 490 BGB; Deutsche Bundesbank, статистика відсоткових ставок банків, нові кредити нефінансовим компаніям понад 1 млн € (ряди BBIM1, SUD149, SUD153 і SUD154), травень і серпень 2026 року; Deutsche Bundesbank, крива дохідності (7 жовтня 2026 року); BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 8. Стан законодавства й даних — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.