Глосарій інвестора
2026-10-10 08:19

Zentrale Orte (центральні місця): статус міста вирішує, де будувати магазин

Zentrale Orte — «центральні місця»: міста й селища, яким плани федеральних земель і регіонів відводять роль центрів забезпечення навколишньої території, від базових центрів (Grundzentrum) до середніх (Mittelzentrum) і вищих (Oberzentrum). Великоформатну торгівлю ці плани зазвичай допускають лише в центральних місцях, тому статус міста — перший фільтр під час оцінки супермаркету в малому місті (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Що це таке

Система центральних місць — інструмент територіального планування. Серед принципів федерального закону — орієнтувати розселення на центральні місця, зосереджувати в них соціальну інфраструктуру та зберігати центри міст як центральні зони забезпечення (§ 2 абз. 2 пп. 2, 3 ROG). Самі центральні місця визначають плани земель і регіонів (§ 13 абз. 5 п. 1 «b» ROG). Обов'язкових цілей (Ziele) цих планів муніципалітет мусить дотримуватися в кожному плані забудови (§ 3 абз. 1 п. 2 ROG; § 1 абз. 4 BauGB).
Щаблі встановлюють землі. У Баварії це базові, середні та вищі центри, регіональні центри й метрополії; центри від середнього рівня й вище призначає програма розвитку землі, базові — регіональні плани (LEP Bayern, 2.1.2). Базові центри відповідають за первинне забезпечення найближчої округи, середні — за «підвищений», вищі — за «спеціалізований вищий» попит, причому старший центр виконує й функції молодших (LEP Bayern, 2.1.3). У Баден-Вюртемберзі набір щаблів інший: там є, наприклад, нижні центри (Unterzentren).

Чому це важливо інвестору

Суди застосовують ці правила всерйоз. Регіональний план Гайльбронн-Франкен у Баден-Вюртемберзі допускає значущі для регіону великі торговельні проєкти зазвичай лише у вищих, середніх і нижніх центрах. Муніципалітет приблизно з 2700 мешканцями без такого статусу відкрив у зоні для підприємств (Gewerbegebiet) шлях торгівлі загальною площею майже 3000 м² — і його план забудови визнано недійсним (BVerwG, рішення від 10 листопада 2011 року, 4 CN 9.10).
Для інвестора статус місця — частина містобудівної позиції магазину. Навколишні села замалі для власного супермаркету повного асортименту — і за регіональним планом, і за арифметикою ритейлерів, — тому за тижневими покупками їдуть до центру (частина 5). Але статус переглядають разом із планами, а в Баварії магазин місцевого забезпечення з торговельною площею до 1200 м² можуть дозволити в будь-якому муніципалітеті (LEP Bayern, ціль 5.3.1).

Що перевірити

• Статус міста в чинному плані федеральної землі та в регіональному плані — і чи не триває їх перегляд.
• Правила планів щодо великої торгівлі: де вона допустима, якого розміру та з якими обмеженнями.
• Найближчу округу центрального місця за регіональним планом і її населення.
• Можливості для конкурентів у сусідніх муніципалітетах, зокрема винятки для магазинів місцевого забезпечення.
Див. також: Landesentwicklungsplan (план розвитку федеральної землі) · Zentraler Versorgungsbereich (центральна зона забезпечення) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Auswirkungsanalyse (аналіз впливу)
Джерела: §§ 2, 3, 13 ROG; § 1 абз. 4 BauGB; Landesentwicklungsprogramm Bayern у редакції від 1 червня 2023 року, 2.1.2, 2.1.3, ціль 5.3.1; BVerwG, рішення від 10 листопада 2011 року, 4 CN 9.10, і прес-реліз № 93/2011; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 5. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.