Глосарій інвестора
2026-10-10 08:21

WALT (середньозважений строк оренди): рахувати без опціонів орендаря

WALT (weighted average lease term) — середній залишковий строк договорів оренди об'єкта, зважений за орендною платою: він показує, скільки років дохід захищений договорами. Для супермаркету з одним орендарем це залишок фіксованого строку без опціонів на продовження, а короткий залишок може перевести магазин із core в core-plus, де мультиплікатор наприкінці 2025 року становив 15,5 річної орендної плати замість 18,5.

Що це таке

Законом показник не визначено, і методику щоразу треба уточнювати. Для кожного договору беруть строк до найближчої дати, коли орендар може з нього вийти, з урахуванням особливих прав на розірвання, множать на частку договору в загальній орендній платі й підсумовують. Іноді WALT зважують за площею, а не за орендною платою.
Таблиця 1. Якірний орендар задає WALT ритейл-парку (наш приклад)
Орендар
Орендна плата, € на рік
Залишок строку, років
Супермаркет
600 000
12
Дискаунтер
250 000
8
Дрогері
100 000
4
Пекарня
50 000
1
Разом і WALT за орендною платою
1 000 000
9,65
Просте середнє строків — 6,25 року, але три п'ятих доходу приносить супермаркет, і зважений строк виявляється на 3,4 року довшим.

Чому це важливо інвестору

Нові договори оренди продуктових магазинів найчастіше укладають на 15 років, а на стратегічно важливих ділянках деякі ритейлери підписують їх і на 20 (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). З кожним роком WALT скорочується, і разом із ним може змінитися клас об'єкта: короткий залишок строку — одна з ознак, які переводять магазин із core в core-plus. За даними BNP Paribas Real Estate, наприкінці 2025 року це означало мультиплікатор 15,5 річної орендної плати замість 18,5 (частина 12). Супермаркет класу core купують заради першого договору оренди, а володіють ним заради другого — і WALT вимірює лише перший.
Опціони на продовження належать орендареві: він скористається ними, якщо магазин працює добре, і відмовиться, якщо ні. WALT з урахуванням опціонів описує найкращий сценарій, а не захищений дохід.
Паперовий WALT вартий стільки, скільки форма договору. Договір оренди строком понад рік без дотримання встановленої законом форми вважається укладеним на невизначений строк, і будь-яка сторона може розірвати його, попередивши приблизно за шість місяців (§§ 550, 578 абз. 1, 580a абз. 2 BGB). Сьогодні для комерційної оренди досить текстової форми (§ 578 абз. 1 реч. 2 BGB), але в ній має бути оформлена й кожна істотна зміна умов. Підвищення орендної плати, погоджене телефоном, вимог щодо форми не дотримується (частина 7).

Що перевірити

• Методику: за орендною платою чи за площею, на яку дату, до спливу строку чи до першої можливості вийти, з опціонами чи без.
• Особливі права орендарів на розірвання та умови, прив'язані до виходу якірного орендаря.
• Повний ланцюжок документів за кожним договором, зокрема всі доповнення в текстовій формі.
• Підписанта договору з якірним орендарем — компанію групи чи незалежного підприємця — і гарантію групи (частина 2).
• Строки договорів дрібних орендарів порівняно зі строком договору якірного орендаря.
Див. також: Ankermieter (якірний орендар) · Schriftform (письмова форма, § 550 BGB) · Core, Core-plus, Value-add (класи ризику) · Kaufpreisfaktor (мультиплікатор ціни)
Джерела: §§ 550, 578, 580a BGB; BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 2, 3, 7 і 12; приклад у таблиці — наш розрахунок. Стан законодавства й даних — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.