Глосарій інвестора
2026-10-10 08:24

Vollsortimenter (супермаркет повного асортименту): обганяє дискаунтери

Vollsortimenter — супермаркет повного асортименту і для інвестора головний якірний формат: у 2025 році оборот супермаркетів зріс на 6,5 % проти 2,7 % у дискаунтерів (EHI). У Німеччині це насамперед REWE та EDEKA, які, на відміну від ALDI та Lidl, з нашого досвіду, орендують явну більшість своїх супермаркетів в інвесторів.

Що це таке

Термін ринковий, а не юридичний. Асортимент такого магазину тягнеться від свіжих овочів, м'яса й сиру до сухих продуктів, напоїв і товарів повсякденного попиту; протилежність формату — дискаунтер із вузьким асортиментом. Великі супермаркети REWE та EDEKA пропонують від 15 000 до 40 000 найменувань, невеликий дискаунтер — кілька тисяч (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). За торговельної площі понад 800 м² магазин вважається великоформатним (BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04). Якщо він здатен помітно впливати на навколишню територію, будувати його можна лише в центральній або спеціальній зоні (§ 11 абз. 3 BauNVO).
Таблиця 1. Супермаркетові бракує близько 450 м² до вимог мереж
Формат
Магазинів
Середня орендна площа
Вимоги мереж
Розрив
Супермаркет
10 700
1850 м²
2300 м²
близько 450 м²
Великий супермаркет (Verbrauchermarkt)
1300
3900 м²
3800 м²
немає
Дискаунтер для порівняння
15 976
1250 м²
1500 м²
близько 250 м²
Джерело: BNP Paribas Real Estate, IV квартал 2025 року.

Чому це важливо інвестору

Формат нарощує частку ринку. У 2025 році частка супермаркетів і великих супермаркетів в обороті продуктової роздрібної торгівлі зросла з 42,1 % до 43,2 %, а частка дискаунтерів знизилася з 46,6 % до 46,1 % (EHI; частина 1). Заможність району проявляється насамперед у виборі формату — на користь повного асортименту й преміальних лінійок, а не дискаунтерів (частина 5).
Пропозицію для інвесторів створюють саме REWE та EDEKA: їхня орендна модель породжує потік нових супермаркетів із довгостроковою орендою (частина 4). Багато з цих магазинів ведуть незалежні підприємці, тому вирішує підписант: договір із компанією групи — однією з регіональних компаній EDEKA або REWE Markt GmbH — помітно надійніший, ніж договір із самим підприємцем (частина 2).
Розрив між нинішньою площею та вимогами мереж BNP Paribas Real Estate називає «прихованим резервом» кожного портфеля: розширення здебільшого приносить помітне зростання орендної плати й новий договір, найчастіше на 15 років. Окупається цей резерв, лише якщо ділянці є куди рости (частина 5).

Що перевірити

• Підписанта договору оренди та гарантію групи.
• Площу магазину порівняно з нинішніми вимогами мережі й можливість розширення за планом забудови.
• Позицію в зоні охоплення: чи домінує магазин серед супермаркетів повного асортименту в місті, які конкуренти є в межах десяти хвилин їзди.
• Кому належать холодильні установки: якщо їх здає в оренду власник — німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), — воно може втратити розширене зменшення бази промислового податку (erweiterte Kürzung; частина 9).
Див. також: Lebensmitteldiscounter (продуктовий дискаунтер) · Ankermieter (якірний орендар) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Nahversorgung (місцеве забезпечення)
Джерела: EHI Retail Institute (у викладі Lebensmittel Rundschau, вересень 2026 року); BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року; § 11 абз. 3 BauNVO; BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 1, 2, 4, 5 і 9. Стан даних — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.