Глосарій інвестора
2026-10-10 08:25

Verlängerungsoption (опціон на продовження): право орендаря, не дохід власника

Verlängerungsoption — право орендаря односторонньою заявою продовжити договір оренди на заздалегідь обумовлений строк: він продовжить його, коли ставка нижча за ринкову, і може піти, коли вона вища. Для власника ця асиметрія означає, що надійним доходом вважається лише фіксований залишок строку: п'ять років, що залишилися, і три опціони по п'ять років — це п'ять років надійного доходу, а не 20.

Що це таке

Договір, укладений на визначений строк, закінчується з його спливом, якщо його не розірвано достроково у випадках, передбачених законом, або не продовжено (§ 542 абз. 2 BGB); опціон — договірний спосіб такого продовження. Плутати його з мовчазним продовженням не можна. Якщо орендар після закінчення строку й далі користується приміщенням і жодна сторона не заперечить протягом двох тижнів, договір продовжується на невизначений строк (§ 545 BGB), і тоді його можна розірвати приблизно за пів року (§ 580a абз. 2 BGB). З нашого досвіду, договори комерційної оренди зазвичай виключають це правило.
Опціон важливий і для індексації: автоматична прив'язка до індексу цін допустима, зокрема, якщо орендар має право продовжити строк договору щонайменше до десяти років (§ 3 абз. 1 п. 1 літ. e PrKG).

Чому це важливо інвестору

Договори нових і розширених продуктових магазинів найчастіше укладають на 15 років, зазвичай з опціонами орендаря (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). У мангеймському випадку з частини 7 до 15-річного договору додавалися три опціони по п'ять років. Але опціони належать орендареві (частина 12): під час перевірки об'єкта класу core до розрахунку береться фіксований залишок строку. П'ять років, що залишилися, плюс три опціони по п'ять років на папері мають вигляд 20 років, але надійні з них лише п'ять.
Сильніша за будь-який опціон — готовність зв'язати себе понад звичайне. У прикладі з частини 5 орендар, який двадцять років торгував на ділянці, підписав новий договір на 20 років замість звичних 15 з переважним правом на продовження.
Умови опціону важать не менше, ніж саме право: яка орендна плата діє в продовжений період, чи триває індексація, у який строк і в якій формі орендар має заявити про продовження. Якщо опціон продовжує договір на попередніх умовах, а ринкові ставки за 15 років зросли сильніше за індексацію, орендар отримує продовження нижче ринку — власник, по суті, заздалегідь віддав йому цю різницю.

Що перевірити

• Кількість і тривалість опціонів, строк і форму заяви про продовження.
• Орендну плату в продовжений період і те, чи триває індексація.
• Чи виключено мовчазне продовження (§ 545 BGB).
• Фіксований залишок строку без опціонів — для оцінки та банку.
• Чи зберігаються опціони в разі суборенди або передання договору.
Див. також: Sonderkündigungsrecht (особливе право на розірвання) · Wertsicherungsklausel (застереження про індексацію) · WALT (середньозважений строк оренди)
Джерела: §§ 542, 545, 580a BGB; § 3 PrKG; BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3, 5, 7 і 12. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.