Глосарій інвестора
2026-10-10 08:26

Verkaufsfläche (торговельна площа): чому 800 м² вирішують долю магазину

Verkaufsfläche — площа магазину, де відбувається продаж, обчислена за правилами містобудівного права; від неї залежить, чи вважається магазин великоформатним. Поріг — 800 м²: більший магазин, здатний більш ніж незначно вплинути на навколишню територію, можна будувати лише в центральній або спеціальній зоні, тому кожну цифру з проспекту треба перерахувати за формулою суду.

Що це таке

Містобудівний закон торговельної площі не визначає — це зробив Федеральний адміністративний суд. Магазин великоформатний, якщо його торговельна площа перевищує 800 м². До неї входять прилавки, за які покупець не заходить, касова зона разом із місцем для пакування покупок і тамбур на вході (BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04). Склади й відокремлені приміщення, де товар готують і фасують, не враховують (BVerwG, прес-реліз № 63/2005). Пекарню та кіоск із лотереєю й пресою в тій самій будівлі, які лише доповнюють основний магазин, додають до його площі (BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 14.04).
Торговельну площу не можна плутати з двома іншими цифрами. Загальна площа поверхів (Geschossfläche) — база презумпції: понад 1200 м² вплив на навколишню територію зазвичай припускається, але цю презумпцію можна спростувати в обидва боки (§ 11 абз. 3 реч. 3, 4 BauNVO). Орендна площа зазвичай більша за торговельну: за методикою gif торговельна площа становить лише частину орендної (gif, MF/V 2012).

Чому це важливо інвестору

Поріг визначив вигляд цілого покоління магазинів: роками дискаунтери будували з торговельною площею трохи меншою за 800 м², і цифра 799 м² раз у раз трапляється в німецьких планах забудови (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Середні значення з галузевих звітів — близько 1850 м² у супермаркету та 1250 м² у дискаунтера за даними BNP Paribas Real Estate — це орендна площа, і безпосередньо з порогом її не порівнюють. Розширення старого магазину понад поріг зазвичай потребує нового містобудівного дозволу, а нерідко й нового плану забудови (частина 3).
Федеральні землі додають свої цифри. Баварія дозволяє в кожному муніципалітеті магазини місцевого забезпечення з торговельною площею до 1200 м² (LEP Bayern, ціль 5.3.1; частина 5). Будівельні кодекси земель рахують «торговельні приміщення» по-своєму. У Баден-Вюртемберзі магазин, торговельні приміщення якого перевищують 400 м², — особлива будівля (Sonderbau), і до неї можуть висунути особливі вимоги, зокрема щодо пожежної безпеки (§ 38 LBO BW).

Що перевірити

• Торговельну площу в дозволі на будівництво та її перерахунок за визначенням суду — з касами, тамбуром, прилавками й орендарями в тій самій будівлі.
• Обмеження торговельної площі та асортименту в плані забудови.
• Яку площу називає договір оренди — орендну чи торговельну — і за якою методикою її обчислено.
• Чи вистачить дозволеної площі для формату, якого орендар захоче під час продовження договору.
Див. також: Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Mietfläche nach gif (орендна площа за стандартом gif) · Sondergebiet (спеціальна зона) · Bebauungsplan (план забудови)
Джерела: § 11 абз. 3 BauNVO; BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04 і 4 C 14.04, прес-реліз № 63/2005; LEP Bayern у редакції від 1 червня 2023 року, ціль 5.3.1; § 38 LBO BW; gif e. V., Richtlinie MF/V 2012; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 5. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.