Глосарій інвестора
2026-10-10 08:28

Untervermietung (суборенда): відмова у згоді може коштувати договору

Untervermietung — передання орендованого приміщення в користування третій особі, насамперед у суборенду. Без згоди орендодавця орендар не має на це права, але якщо орендодавець відмовить, хоча сама третя особа не дає поважної причини для відмови, закон дозволяє орендареві розірвати навіть 15-річний договір приблизно за пів року, якщо сторони не домовилися інакше.

Що це таке

Без дозволу орендодавця орендар не має права надавати приміщення третій особі, зокрема здавати його в суборенду. У разі відмови він може достроково розірвати договір із дотриманням законного строку повідомлення, якщо тільки сама третя особа не дає поважної причини для відмови (§ 540 абз. 1 BGB). Для комерційних приміщень законний строк — не пізніше третього робочого дня кварталу на кінець наступного кварталу (§ 580a абз. 2, 4 BGB).
За вину суборендаря відповідає орендар, навіть якщо згоду було надано (§ 540 абз. 2 BGB). Право мешканця вимагати згоди на часткову суборенду (§ 553 BGB) на комерційні приміщення не поширюється. Після закінчення оренди орендодавець може вимагати повернення приміщення й безпосередньо від суборендаря (§ 546 абз. 2 BGB).

Чому це важливо інвестору

У продуктовому ритейлі суборенду вбудовано в саму модель. Договори нерідко підписує компанія групи — в EDEKA одна з її регіональних компаній, у REWE зазвичай REWE Markt GmbH, — яка потім здає магазин у суборенду незалежному підприємцеві, що ним керує (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Боржником власника залишається той, хто підписав договір оренди, тому вирішальне питання — хто в ньому зазначений: компанія групи — помітно надійніший контрагент, ніж окремий підприємець.
Шаблони ритейлерів зазвичай закріплюють право на суборенду в межах групи, зокрема підприємцеві, який керує магазином (частина 2). Якщо ж договір вимагає згоди без чітких критеріїв, відмова може обернутися для орендаря прихованим правом на вихід — у 15-річному договорі це змінює оцінку строку, а з нею й ціну об'єкта.
Покупець об'єкта вступає лише в основний договір (§§ 566, 578 BGB); договір суборенди пов'язує орендаря й оператора магазину. Коли основний договір закінчиться, суборендар муситиме звільнити приміщення. Якщо оператор захоче залишитися, умови доведеться погоджувати заново — це водночас ризик порожнього магазину й шанс укласти договір напряму.

Що перевірити

• Хто орендар, хто фактично керує магазином і чи є договір суборенди.
• Межі дозволеної суборенди: у межах групи, незалежному підприємцеві чи будь-якій третій особі.
• Чи допускає договір зміну профілю магазину під час передання.
• Критерії згоди та долю права на розірвання в разі відмови.
• Фінансовий стан орендаря, а не лише оператора магазину.
Див. також: Ankermieter (якірний орендар) · Sonderkündigungsrecht (особливе право на розірвання) · Gewerbemietvertrag (договір комерційної оренди)
Джерела: §§ 540, 546, 553, 578, 580a BGB; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 2. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.