Глосарій інвестора
2026-10-10 08:29

Unbedenklichkeitsbescheinigung (довідка податкової служби): спершу податок

Unbedenklichkeitsbescheinigung — довідка податкової служби (Finanzamt) про те, що податкові причини не перешкоджають реєстрації покупця в земельній книзі (Grundbuch). Видають її зазвичай після сплати податку на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) — у нашому прикладі з ціною 10 млн € це 500 000 €, — і доки податок не сплачено, покупець не стане ні власником, ні орендодавцем.

Що це таке

Покупця вносять до земельної книги лише тоді, коли подано довідку податкової служби, в окрузі якої розташована ділянка, про відсутність податкових перешкод для реєстрації; винятки можуть передбачити федеральні землі (§§ 17 абз. 1, 22 абз. 1 GrEStG). Служба зобов'язана видати довідку, якщо податок сплачено, забезпечено чи відстрочено або угоду від нього звільнено, і має право видати її на власний розсуд, якщо стягненню податку ніщо не загрожує. Довідку видають лише на папері, електронну передачу виключено (§ 22 абз. 2 GrEStG).
Процес запускає нотаріус: протягом двох тижнів після посвідчення він в електронній формі повідомляє податкову службу про угоду й доти не має права видавати сторонам примірники та засвідчені копії акта (§§ 18, 21 GrEStG). Податок підлягає сплаті через місяць після отримання повідомлення про його нарахування (§ 15 GrEStG).

Чому це важливо інвестору

Довідка — остання ланка перед реєстрацією (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»), а від реєстрації залежить чимало: лише з нею покупець стає власником і в силу закону вступає в договори оренди (§§ 566, 578 BGB). У прикладі з частини 11 податок за ціни 10 млн € у Нижній Саксонії за ставкою 5,0 % становить 500 000 €, і цю суму треба планувати разом із ціною. За кожен розпочатий місяць прострочення податкова служба нараховує надбавку в розмірі 1 % від суми недоїмки (§ 240 абз. 1 AO), у цьому прикладі — 5000 €.
Податок — спільний борг сторін: перед податковою службою відповідають і покупець, і продавець (§ 13 п. 1 GrEStG), хоча договір зазвичай покладає його на покупця. Покупець, який не має місця проживання чи місцезнаходження в ЄС і ЄЕЗ, на запит служби зобов'язаний призначити отримувача кореспонденції в Німеччині; інакше лист вважається отриманим через місяць після відправлення (§ 123 AO).

Що перевірити

• Ставку податку у федеральній землі, де розташована ділянка, і суму до сплати.
• Розподіл податку в договорі та захист продавця на випадок, якщо покупець його не сплатить.
• Адресу для повідомлення про податок і відповідального за місячний строк сплати.
• Чи надійшла довідка до нотаріуса або до відомства земельної книги — без неї реєстрації не буде.
• Після реєстрації — витяг, де покупця зазначено в розділі I.
Див. також: Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості) · Auflassung (угода про передачу права власності) · Grundbuchauszug (витяг із земельної книги)
Джерела: §§ 13, 15, 17, 18, 21, 22 GrEStG; §§ 123, 240 AO; §§ 566, 578 BGB; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 8 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.