2026-10-10 08:30

Umsatzsteueroption (вибір оподаткування ПДВ): вхідний ПДВ залежить від орендаря

Вибір оподаткування ПДВ (Umsatzsteueroption) — відмова орендодавця від звільнення оренди від ПДВ, завдяки якій він може відраховувати ПДВ, сплачений під час будівництва, купівлі та утримання будівлі (§ 9 UStG). В оренді вибір допустимий, лише доки орендар використовує приміщення виключно для операцій, що дають право на відрахування: продуктовий ритейлер підходить, лікарська практика чи банк — ні.

Що це таке

Здавання в оренду землі та будівель за загальним правилом звільнене від ПДВ (§ 4 п. 12 реч. 1 літ. a UStG). Орендодавець може відмовитися від звільнення, якщо здає приміщення іншому підприємцеві для його бізнесу (§ 9 абз. 1 UStG). Для оренди закон додає умову: відмова допустима лише тією мірою, якою орендар використовує об'єкт виключно для операцій, що не виключають відрахування, і довести це має орендодавець (§ 9 абз. 2 UStG).

Податкова адміністрація оцінює окремо кожну частину будівлі, яку використовують самостійно, і зберігає вибір, якщо через звільнені операції орендаря з відрахування випадало б не більше 5 % ПДВ з орендної плати (Umsatzsteuer-Anwendungserlass, розд. 9.2 абз. 1, 3). Вибір виражається в рахунку з виділеним ПДВ; заявити чи відкликати його можна, доки річний розрахунок податку не став остаточним (розд. 9.1 абз. 3). У разі продажу об'єкта правило суворіше: поза примусовими торгами вибір діє, лише якщо його заявлено в самому нотаріальному договорі (§ 9 абз. 3 реч. 2 UStG). Податок у такому разі сплачує покупець (§ 13b абз. 2 п. 3, абз. 5 UStG).

Таблиця 1. Супермаркет і пекарня допускають вибір оподаткування, лікар і банк — ні

Орендар	Вибір	Підстава
Продуктовий супермаркет або дискаунтер	Так	Виторг обкладається ПДВ
Пекарня чи кафе в зоні магазину	Так	Виторг обкладається ПДВ
Лікарська чи фізіотерапевтична практика	Ні	Лікування звільнене (§ 4 п. 14 літ. a UStG)
Відділення банку, страховий агент	Ні	Їхні операції звільнені (§ 4 пп. 8, 11 UStG)

Чому це важливо інвестору

Вибір вирішує, чи поверне власник ПДВ за будівництво й купівлю, — за ставки 19 % це істотні суми. У прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» сам лише ПДВ на послуги нотаріуса й брокера становить близько 63 500 €, і GmbH, яка обкладає оренду ПДВ, може його відрахувати. Для орендаря з повним правом на відрахування ПДВ понад орендну плату нейтральний.

Право на вибір залежить не від власника, а від того, хто займає приміщення. Якщо частина будівлі перейде до користувача без права на відрахування — напряму чи через суборенду, — вибір у цій частині відпаде. Тоді відрахування, зроблене під час будівництва, доведеться частково повертати протягом десяти років (див. Vorsteuerberichtigung). Тому, з нашого досвіду, договори оренди зобов'язують орендаря використовувати приміщення лише для оподатковуваних операцій і повідомляти про зміни.

Що перевірити

• Рахунки з виділеним ПДВ і податкові розрахунки орендодавця за останні роки: чи застосовується вибір насправді.
• Перелік користувачів кожної частини будівлі — лікарі, банки й страхові агенти потребують окремого аналізу.
• Умови договору оренди про оподатковуване використання, суборенду та обов'язок повідомляти про зміни.
• У разі купівлі — запобіжний вибір оподаткування в самому нотаріальному договорі (див. Geschäftsveräußerung im Ganzen).

Див. також: Vorsteuerberichtigung (коригування вхідного ПДВ) · Geschäftsveräußerung im Ganzen (передача бізнесу) · Due Diligence (комплексна перевірка)

Джерела: § 4 пп. 8, 11, 12, 14, §§ 9, 13b, 15, 15a UStG; Umsatzsteuer-Anwendungserlass, розд. 9.1 і 9.2; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 7 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.

Фото: Alex Block / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон