Коригування вхідного ПДВ (Vorsteuerberichtigung) означає, що відрахування ПДВ за будівлею залишається умовним десять років від початку її використання: якщо оподатковуване використання скорочується, частину відрахування повертають державі — за кожен рік зміни з розрахунку однієї десятої (§ 15a UStG). У разі купівлі зданого в оренду супермаркету як діючого бізнесу цей строк не переривається: покупець отримує його разом з об'єктом.
Що це таке
Відрахування ПДВ під час будівництва або купівлі будівлі розраховане на те, як її використовуватимуть. Якщо протягом десяти років від першого використання змінюються умови, від яких залежало відрахування, його коригують за кожен календарний рік зміни (§ 15a абз. 1 UStG); для рухомого майна строк — п'ять років. До розрахунку за рік беруть одну десяту ПДВ за будівлею (§ 15a абз. 5 UStG), а подальші витрати, наприклад на реконструкцію, коригують за тими самими правилами (§ 15a абз. 6 UStG).
Продаж у межах строку теж вважається зміною: якщо його звільнено від ПДВ, а будівлю здавали з ПДВ, коригують одразу весь залишок строку (§ 15a абз. 8, 9 UStG). У разі передання діючого бізнесу строк не переривається, а продавець зобов'язаний повідомити покупцеві дані для розрахунку (§ 15a абз. 10 UStG). Дрібні суми закон відсікає. Коригування немає, якщо ПДВ за об'єктом не перевищує 1000 €, а також якщо частка змінилася менше ніж на 10 відсоткових пунктів і сума за рік не більша за 1000 € (§ 44 абз. 1, 2 UStDV).
Чому це важливо інвестору
Умовний приклад: забудовник звів магазин за 10 млн € без ПДВ і відрахував 1,9 млн € ПДВ. Якщо з четвертого року 10 % площі займе лікарська практика, для якої вибір оподаткування ПДВ неможливий (див. Umsatzsteueroption), власник щороку повертатиме 19 000 €, а до кінця строку — 133 000 €. Саме про це попереджає частина 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»: помилка з ПДВ може коштувати шестизначної суми через роки після закриття угоди.
Ризик переходить до покупця непомітно. У разі передання бізнесу ціна ПДВ не оподатковується, відрахування колись зробив продавець, а коригуватиме новий власник — за даними, які продавець зобов'язаний йому передати. Якщо ж передання бізнесу не було, а вибору оподаткування не заявлено, продаж звільнено від ПДВ, і коригування за весь залишок строку лягає на продавця. Тому розподіл цього ризику, з нашого досвіду, — звичайний предмет переговорів.
Що перевірити
• Дату першого використання будівлі та великих робіт після нього — від неї відраховують десятирічний строк.
• Суму ПДВ, відрахованого за будівництвом і реконструкціями, з підтвердними документами (§ 15a абз. 10 UStG).
• Користувачів приміщень на весь строк, що залишився, зокрема права орендаря на суборенду та зміну профілю.
• Запевнення продавця й розподіл ризику коригування в договорі купівлі-продажу.
Див. також: Umsatzsteueroption (вибір оподаткування ПДВ) · Geschäftsveräußerung im Ganzen (передача бізнесу) · Due Diligence (комплексна перевірка)
Джерела: §§ 1 абз. 1a, 9, 15a UStG; § 44 UStDV; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 7. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.