Глосарій інвестора
2026-10-10 08:31

Umsatzmiete (орендна плата з обороту): власник ділить ризик каси

Umsatzmiete — орендна плата, яку повністю або частково розраховують як частку обороту орендаря, зазвичай понад фіксовану мінімальну суму. Закон її не регулює, усе вирішує договір, а для власника супермаркету це обмін передбачуваного доходу на частку в успіху магазину — і в його спаді.

Що це таке

Орендар зобов'язаний сплачувати погоджену орендну плату (§ 535 абз. 2 BGB), а формулу сторони обирають самі. На практиці трапляються чиста орендна плата з обороту та комбінація: мінімальна плата (Mindestmiete) плюс частка обороту понад поріг. Усе тримається на визначеннях: чи рахують оборот без ПДВ і без повернення застави за тару (Pfand), чи входять до нього тютюн, лотереї та онлайн-замовлення, які збирають або видають у магазині. Порядок звітів про оборот — формат, строки, право на перевірку аудитором — договір має описувати докладно.
Таблиця 1. Три способи прив'язати оренду до майбутнього — і хто несе ризик
Механізм
Від чого зростає плата
Хто несе ризик
Межі в комерційній оренді
Indexmiete
індекс споживчих цін
зростання цін — орендар, падіння — орендодавець
§ 3 PrKG: строк від десяти років
Staffelmiete
заздалегідь записані сходинки
відрив від ринку — обидві сторони
свобода договору
Umsatzmiete
оборот магазину
спад продажів — орендодавець
свобода договору

Чому це важливо інвестору

З нашого досвіду, у німецькому продуктовому ритейлі орендна плата з обороту — рідкість: провідні мережі неохоче розкривають виторг окремих магазинів і віддають перевагу фіксованій індексованій оренді. Частіше така конструкція трапляється в торговельних центрах.
Якщо вона все ж є, надійним доходом залишається мінімальна плата, а частка обороту — лише можлива надбавка. Визначення обороту треба перевірити на весь строк договору. Онлайн-продажі продуктів і товарів дрогері становлять поки лише 4,9 % витрат німців на ці товари, але 2025 року вони зросли на 10,4 % (HDE; див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Якщо договір не зараховує до обороту онлайн-замовлення, зібрані чи видані в магазині, база для розрахунку може поступово звужуватися.
Найнебезпечніше поєднання — з відсутністю обов'язку вести торгівлю: якщо магазин закриється, змінна частина обнулиться й залишиться тільки мінімальна плата.

Що перевірити

• Розмір мінімальної орендної плати й поріг, від якого нараховується частка обороту.
• Визначення обороту: ПДВ, застава за тару, тютюн і лотереї, онлайн-замовлення та їх видача в магазині.
• Право отримувати звіти про оборот і перевіряти їх через аудитора.
• Обов'язок вести торгівлю та його зв'язок із часткою обороту.
• Індексація мінімальної плати та її відповідність PrKG.
Див. також: Betriebspflicht (обов'язок вести торгівлю) · Indexmiete (індексована орендна плата) · Ankermieter (якірний орендар)
Джерела: § 535 BGB; § 3 PrKG; HDE Online-Monitor 2026 (3 червня 2026 року); Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 12; досвід угод Gordon Real Estate Group. Стан законодавства й даних — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.