Глосарій інвестора
2026-10-10 08:32

Teilungserklärung (декларація про поділ): статут вашої будівлі

Teilungserklärung — заява власника до відомства земельної книги (Grundbuch) про поділ будівлі на самостійні приміщення, кожне з яких пов'язане з часткою в спільній ділянці. Якщо супермаркет — одне з приміщень у житловому будинку чи торговельному центрі, саме цей документ визначає, що належить власникові магазину, скільки він платить за спільне майно і скільки в нього голосів.

Що це таке

За Законом про власність на квартири (WEG) власник ділянки може заявою до відомства земельної книги поділити власність на частки, пов'язавши з кожною окрему власність (Sondereigentum) на певні приміщення (§ 8 абз. 1 WEG). До заяви додають засвідчений будівельним відомством план поділу та довідку про те, що приміщення ізольовані (§ 7 абз. 4 WEG); на кожну частку відкривають окремий аркуш земельної книги (§ 7 абз. 1 WEG).
Зазвичай декларація містить і правила спільноти власників. Відступати від закону вони можуть, але проти нового власника діють, лише якщо внесені до земельної книги (§ 10 абз. 1, 3 WEG). Змінити їх потім можна угодою всіх власників — або рішенням більшості, якщо декларація це допускає.

Чому це важливо інвестору

Декларація визначає економіку приміщення на роки вперед. Частини будівлі, необхідні для її стійкості та безпеки, — несучі конструкції, покрівля, фасад — не можуть перебувати в окремій власності (§ 5 абз. 2 WEG), і рішення про їх ремонт ухвалюють збори. Витрати розподіляють пропорційно часткам, але більшість має право змінити розподіл для окремих видів витрат (§ 16 абз. 2 WEG). За законом кожен власник має один голос незалежно від розміру частки (§ 25 абз. 2 WEG): якщо декларація не встановила інше, власник великого магазину важить на зборах стільки ж, скільки власник однієї квартири.
Від декларації залежить і зростання. Ритейлерам потрібно більше площі: «прихований резерв», за оцінкою BNP Paribas Real Estate, становить близько 450 м² на супермаркет (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Але в поділеній будівлі розширення за рахунок спільного майна потребує рішення зборів власників (§ 20 абз. 1 WEG).
Є й обмеження. Декларація може поставити продаж приміщення в залежність від згоди інших власників або третьої особи, наприклад управителя, і до її отримання договір не діє (§ 12 абз. 1, 3 WEG). Місця для паркування та ділянки навколо будівлі можна включити до окремої власності (§§ 3, 8 абз. 2 WEG) або закріпити за приміщенням правом виключного користування (§ 5 абз. 4 WEG). Від цього залежить, чи належить супермаркету його власна автостоянка.

Що перевірити

• Призначення приміщення за декларацією: чи допускає воно продуктовий магазин і його розширення.
• Частка в спільній власності, порядок розподілу витрат і правила голосування.
• Права на автостоянку, зону завантаження та рекламні конструкції — в окремій власності чи у виключному користуванні.
• Чи потрібна згода на продаж і чия; відмовити в ній можна лише з поважної причини (§ 12 абз. 2 WEG).
• Протоколи зборів за останні роки та рішення про розподіл витрат.
Див. також: Teileigentum (власність на нежитлове приміщення) · Grundbuchauszug (витяг із земельної книги) · Betriebskosten (експлуатаційні витрати)
Джерела: §§ 3, 5, 7, 8, 10, 12, 16, 20, 25 WEG; BNP Paribas Real Estate (за даними частини 3); Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 3. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.