Глосарій інвестора
2026-10-10 08:36

Staffelmiete (ступінчаста орендна плата): зростання, відоме заздалегідь

Staffelmiete — орендна плата, підвищення якої заздалегідь записано в договорі за датами. У комерційній оренді житлові обмеження § 557a BGB не діють, а сходинки не прив'язані до індексу, тому придатні й там, де автоматична індексація недоступна, — наприклад, у договорі, коротшому за десять років.

Що це таке

Для житла § 557a BGB вимагає письмової форми та зазначення кожної сходинки в євро. Кожен рівень діє щонайменше рік, інші підвищення на цей час виключено, а право орендаря на розірвання можна виключити не більш ніж на чотири роки. На комерційні приміщення § 578 BGB ці правила не поширює: розмір, частоту й форму сходинок — сумою чи відсотком — сторони обирають самі, дотримуючись текстової форми договору.
Заборона цінових застережень стосується сум, які автоматично визначаються ціною чи вартістю інших товарів і послуг (§ 1 абз. 1 PrKG). Сходинки ні до чого не прив'язані, тому десятирічний поріг § 3 PrKG до них не застосовується. У комерційному договорі сходинки можна поєднувати з індексацією на різних відрізках строку — для індексованої частини PrKG діє в повному обсязі.

Чому це важливо інвестору

Визначеність має ціну, і її можна порахувати. Умовний приклад (наш розрахунок) виходить зі стартової орендної плати 500 000 € на рік, як у прикладі з частини 11. Сходинки по 2 % на рік принесуть за 15 років близько 8,65 млн €. Індексація за сценарієм тієї самої частини — 70 % від інфляції у 2 %, тобто 1,4 % на рік, — дасть близько 8,28 млн € (див. частину 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Різниця — близько 365 000 € на користь сходинок, але лише доки інфляція нижча приблизно за 2,9 % на рік: за перенесення 70 % саме з цього рівня індексація обганяє сходинки по 2 %.
Для оцінки й фінансування записане зростання зручне: воно не залежить від майбутньої інфляції. Зворотний бік — ризик завищеної ставки. Якщо остання сходинка виявиться вищою за ринкову оренду, під час продовження орендар вимагатиме зниження або не продовжить договір зовсім. А покупець об'єкта наприкінці строку не заплатить за ту частину оренди, що вища за ринок. З нашого досвіду, у договорах продуктових мереж сходинки трапляються помітно рідше, ніж індексація.

Що перевірити

• Дати й розмір кожної сходинки — у євро чи у відсотках.
• Співвідношення останньої сходинки з ринковою орендою на кінець строку.
• Чи не діє паралельно індексація за той самий період і чи відповідає вона PrKG.
• Що відбувається зі сходинками в період опціону на продовження.
• Чи оформлено кожну зміну графіка в текстовій формі (§ 578 абз. 1 реч. 2 BGB).
Див. також: Indexmiete (індексована орендна плата) · Wertsicherungsklausel (застереження про індексацію) · Gewerbemietvertrag (договір комерційної оренди)
Джерела: §§ 557a, 578 BGB; §§ 1, 3 PrKG; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 11; приклад — наш розрахунок. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.