2026-10-10 11:55

Що таке NOI і чим чиста дохідність відрізняється від початкової?

NOI (net operating income, чистий операційний дохід) — річна орендна плата за вирахуванням витрат, які власник не може перекласти на орендаря; відсотки за кредитом, амортизація та податки до нього не входять. «Початкова» означає дохідність першого року, «чиста» — дохідність після всіх витрат, а рекламована початкова дохідність зазвичай валова: орендна плата, поділена на ціну. У прикладі нашого циклу супермаркет за 10 млн € з орендною платою 500 000 € рекламують із дохідністю 5,0 %, а його початкова чиста дохідність — близько 3,9 %.

NOI рахують до кредиту й податків, тому за ним порівнюють об'єкти

NOI описує об'єкт, а не його власника. У німецькій оцінці йому відповідає чистий дохід (Reinertrag): валовий дохід за вирахуванням витрат на експлуатацію об'єкта (Bewirtschaftungskosten), які не покривають платежі орендаря, — зокрема на управління, утримання та ризик втрати орендної плати (§§ 31, 32 ImmoWertV). Для продуктового магазину, де покрівлю та несучі конструкції (Dach und Fach) утримує орендодавець, нормативи оцінки — 3 % орендної плати на управління та 4 % на ризик втрати орендної плати. На утримання закладають 5,85 € за м² на рік у цінах 2021 року (додаток 3 до ImmoWertV). З нашого досвіду, у нового супермаркету із сучасним договором оренди невідшкодовувані витрати становлять 8–15 % чистої орендної плати, у старих магазинів і за слабких договорів — більше (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

До NOI не входять відсотки й погашення кредиту, амортизація (AfA) і податки на прибуток — вони залежать від фінансування та податкового становища власника, — а витрати на придбання потрапляють у знаменник. Не видно в річному NOI і великих замін — покрівлі чи покриття автостоянки: професійні власники заздалегідь відкладають на них резерв (частина 10).

Початкова чиста дохідність ураховує й невідшкодовувані витрати, і витрати на придбання

Таблиця 1. Невідшкодовувані витрати й витрати на придбання перетворюють рекламні 5,0 % на 3,9 %

Рядок розрахунку	Сума, €
Чиста орендна плата	500 000
Невідшкодовувані витрати, 15 % орендної плати	−75 000
NOI	425 000
Ціна купівлі	10 000 000
Податок на придбання нерухомості, Нижня Саксонія, 5,0 %	500 000
Нотаріус і земельна книга	58 000
Брокер, 3 % плюс ПДВ	357 000
Комплексна перевірка (due diligence)	30 000
Усього вкладено	10 945 000
Валова дохідність: орендна плата до ціни, %	5,0
Початкова чиста дохідність: NOI до всіх вкладень, %	3,9

Джерело: приклад із частин 10 і 11 циклу — новий супермаркет у Нижній Саксонії з договором оренди на 15 років; невідшкодовувані витрати взято за верхньою межею діапазону 8–15 %.

Валова дохідність — це орендна плата, поділена на ціну: 500 000 € на 10 млн € дають 5,0 %, або 20 річних орендних плат. Після невідшкодовуваних витрат залишається 4,25 % до ціни, а якщо додати до ціни витрати на придбання в розмірі 9,4 %, вийде 3,9 %. Саме таку величину — NOI, поділений на всі вкладення, — називають початковою чистою дохідністю (Nettoanfangsrendite). Якщо GmbH за власним вибором обкладає орендну плату ПДВ, вона може відрахувати близько 63 500 € вхідного ПДВ за послуги нотаріуса й брокера, але результат майже не зміниться (частина 11).

«Початкова» — це перший рік: з індексацією NOI зростає

Початкова дохідність — це знімок на дату купівлі. Якщо орендна плата зростає на 1,4 % на рік, як у прогнозі частини 11, до десятого року вона сягає 566 600 €, а NOI за тих самих 15 % витрат — близько 481 600 €, тобто 4,4 % на початкові вкладення (наш розрахунок). Це не обіцянка: індексація зазвичай спрацьовує лише після певного порогу й переносить на орендну плату тільки частину зростання цін.

Орієнтир BNP Paribas Real Estate для найкращих супермаркетів — 5,00 % у III кварталі 2026 року — теж початкова чиста дохідність, але за методикою брокера, тому порівнювати її варто з розрахунком того самого джерела. Після NOI йдуть кредит і податки: від них залежить, скільки грошей дійде до інвестора, але жодна структура володіння не підвищить дохідності самого об'єкта (частина 11).

Що це означає для інвестора

1. Питайте в продавця NOI, а не дохідність. Попросіть перелік вирахуваних витрат і звірте його з договором оренди: покрівля, конструкції, автостоянка й управління вирішують, скільки залишиться від орендної плати.

2. Рахуйте дохідність на всю суму вкладень. Порівнюйте об'єкти за початковою чистою дохідністю — NOI, поділеним на ціну разом із податком на придбання, нотаріусом, брокером і перевіркою.

3. Пам'ятайте, що початкова дохідність описує лише перший рік. Індексація може підняти NOI, а великих замін покрівлі й покриттів у річному NOI не видно — на них потрібен резерв.

Що перевірити:
• розрахунок NOI продавця з переліком вирахуваних витрат — порівняно з розподілом витрат у договорі оренди;
• хто несе витрати на покрівлю, несучі конструкції, автостоянку, страхування та управління;
• витрати на придбання за ставками федеральної землі, де розташований об'єкт, включно з брокером, якщо його оплачуєте ви;
• базу розрахунку: чинну орендну плату за договором, а не очікувану після індексації;
• джерело й дату ринкового орієнтира: порівнюйте лише з розрахунком того самого брокера.

Див. також: Nettoanfangsrendite (початкова чиста дохідність); ціна та дохідність: таблиця мультиплікаторів; яку дохідність приносить супермаркет у Німеччині; що таке договір оренди double net.

Джерела: §§ 31, 32 ImmoWertV і додаток 3 до ImmoWertV; BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість Німеччини за III квартал 2026 року; розрахунки Gordon Real Estate Group; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 10 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.

Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон