Глосарій інвестора
2026-10-10 08:51

Nebenkostenabrechnung im Gewerbe (розрахунок витрат): борг не згорає через рік

Nebenkostenabrechnung — щорічний розрахунок, у якому орендодавець зіставляє фактичні експлуатаційні витрати з авансами орендаря. У комерційній оренді житлові правила § 556 BGB не діють: строк для розрахунку зазвичай рік, але запізнення саме собою не позбавляє орендодавця права на доплату, а склад витрат визначає лише договір.

Що це таке

Для житла закон суворий (§ 556 абз. 3, 4 BGB). Розрахунок складають щороку й не пізніше ніж через 12 місяців після завершення періоду, інакше доплати зазвичай вимагати не можна. Заперечення орендар теж має заявити протягом 12 місяців, а документи може переглянути на запит.
§ 578 BGB цих правил на комерційні приміщення не поширює, і Федеральний верховний суд визнав такий вибір законодавця свідомим. Орендодавець магазину зобов'язаний відзвітувати про аванси в розумний строк, який зазвичай спливає через рік після завершення розрахункового періоду. Але цей строк не присічний: заборона на доплату з § 556 абз. 3 реч. 3 BGB за аналогією не застосовується (BGH, рішення від 27 січня 2010 року, XII ZR 22/07).
Склад витрат задає договір. Перелік Положення про експлуатаційні витрати (BetrKV) застосовується до комерційної оренди, лише якщо договір на нього посилається. Витрати на управління, страхування й податок на нерухомість можна перекласти на орендаря, якщо договір чітко їх називає (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Те, що орендодавець роками не виставляв погодженої статті, саме собою договору не змінює (BGH, XII ZR 22/07).

Чому це важливо інвестору

У розрахунку виявляються невідшкодовувані витрати: з нашого досвіду, для нового магазину із сучасним договором це 8–15 % чистої орендної плати (частина 10), а в мангеймському випадку з частини 7 договір не дозволяв відшкодовувати нічого. Великі мережі, з нашого досвіду, перевіряють розрахунки рядок за рядком і оскаржують кожну позицію, яка не спирається на договір.
Неправильний розрахунок може коштувати договору, якщо обстоювати його свідомо неправдивими твердженнями: тоді орендар може розірвати договір з поважної причини, навіть не надсилаючи попереднього застереження (BGH, рішення від 6 жовтня 2021 року, XII ZR 11/20).
Купуючи об'єкт, розрахунок за рік переходу права власності треба розподілити в договорі купівлі-продажу: хто його складає і як діляться аванси, доплати й повернення.

Що перевірити

• Перелік витрат, які перекладаються на орендаря, у договорі та посилання на BetrKV.
• Розрахунки за останні три роки, дати їх надсилання й відкриті заперечення.
• Аванси порівняно з фактичними витратами: чи не накопичується недоплата.
• Порядок розрахунку за рік переходу права власності.
• Статті, яких попередній власник не виставляв, хоча договір це дозволяє.
Див. також: Betriebskosten (експлуатаційні витрати) · Dach und Fach (покрівля та несучі конструкції) · Due Diligence (комплексна перевірка)
Джерела: §§ 556, 578 BGB; Betriebskostenverordnung (BetrKV); BGH, рішення від 27 січня 2010 року, XII ZR 22/07, і від 6 жовтня 2021 року, XII ZR 11/20; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 7 і 10; досвід Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.