Dach und Fach — усталене в німецьких договорах оренди позначення покрівлі та несучих конструкцій будівлі, які в типовому договорі на умовах «подвійного нетто» (double net) залишаються за орендодавцем. Для власника супермаркету це головна стаття невідшкодовуваних витрат: з нашого досвіду, усі невідшкодовувані витрати для нового магазину із сучасним договором становлять близько 8–15 % чистої орендної плати, і покрівля з конструкціями — основна їх частина.
Що це таке
Вираз відомий із XVII століття й означав «увесь дім»: Fach — комірка фахверкової стіни між балками каркаса (етимологічний словник Пфайфера, DWDS). В оренді значення звузилося до оболонки будівлі. Цивільний кодекс цього терміна не знає, але ним користується федеральне положення про оцінку нерухомості (ImmoWertV).
Якщо договір не передбачає іншого, орендодавець зобов'язаний підтримувати приміщення в стані, придатному для використання за договором (§ 535 абз. 1 реч. 2 BGB), а знос від звичайного використання — не турбота орендаря (§ 538 BGB). Типовий договір перекладає на орендаря внутрішні приміщення, а покрівлю й несучі конструкції залишає за орендодавцем.
Типовою умовою утримання й ремонт можна перекласти на комерційного орендаря лише в частині пошкоджень зі сфери його використання або ризику. Типове покладання на нього утримання місць загального користування без обмеження суми недійсне (BGH, рішення від 6 квітня 2005 року, XII ZR 158/01). Покрівля й конструкції зазвичай лежать поза цією сферою, тому типовий пункт, що передає їх орендареві, варто ще раз перевірити з юристом (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Чому це важливо інвестору
Масштаб витрат видно з того самого положення про оцінку. Якщо «Dach und Fach» утримує орендодавець, для магазину самообслуговування витрати на утримання закладають у розмірі половини житлової ставки: 5,85 € замість 11,70 € за м² на рік у цінах 2021 року з подальшою індексацією (ImmoWertV, додаток 3; частина 10). Для магазину площею 2000 м² це близько 11 700 € на рік у цінах 2021 року (наш розрахунок).
Коли спливе п'ятирічний строк позовної давності для вимог щодо дефектів, який відлічують від приймання (§ 634a BGB), ремонт покрівлі й конструкцій ляже на власника (частина 7). Відкладати на нього гроші всередині GmbH розумно, але податкової вигоди заздалегідь це не дає: правила обліку не дозволяють формувати резерв на майбутній ремонт (§ 249 HGB). А роботи протягом трьох років після купівлі, що перевищують 15 % вартості будівлі, треба капіталізувати, а не списувати на витрати (§ 6 абз. 1 п. 1a EStG).
Що перевірити
• Як договір визначає Dach und Fach: покрівельне покриття, несучі стіни, фундамент, фасад, вікна, інженерні системи, паркування.
• Чи не перекладено покрівлю й конструкції на орендаря типовою умовою.
• Стан покрівлі, строк служби мембрани, акт приймання та дату спливу строку позовної давності для вимог щодо дефектів.
• Щорічний резерв на ремонт у бюджеті GmbH.
• Великі роботи в перші три роки після купівлі й поріг у 15 % (§ 6 абз. 1 п. 1a EStG).
Див. також: Betriebskosten (експлуатаційні витрати) · Gewährleistung (гарантійні зобов'язання) · Abnahme (приймання)
Джерела: §§ 535, 538, 634a BGB; § 249 HGB; § 6 абз. 1 п. 1a EStG; ImmoWertV, додаток 3; BGH, рішення від 6 квітня 2005 року, XII ZR 158/01; DWDS, стаття «Fach» (етимологічний словник В. Пфайфера); Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 7 і 10. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.