Глосарій інвестора
2026-10-10 08:56

Löschungsbewilligung (згода на погашення запису): ключ до оплати ціни

Löschungsbewilligung — заява правовласника, зазвичай банку продавця, про згоду погасити його запис у земельній книзі (Grundbuch). Доки нотаріус не має таких згод щодо всіх земельних боргів (Grundschuld), яких покупець не переймає, ціна за договором здебільшого не підлягає сплаті, а згодом частину її перераховують безпосередньо банкові продавця.

Що це таке

Запис у земельній книзі вносять — і погашають — за згодою того, чиє право він зачіпає (§ 19 GBO); погашення оформлюють відміткою про погашення (§ 46 абз. 1 GBO). Щоб право припинилося, потрібні заява правовласника про відмову від нього та погашення запису (§ 875 абз. 1 BGB). Згоду оформлюють публічним документом або з публічно засвідченим підписом (§ 29 абз. 1 GBO): підписи представників банку засвідчує нотаріус.
Для земельного боргу потрібна ще й згода власника ділянки (§ 27 GBO) — продавець зазвичай дає її в самому договорі купівлі-продажу. Повернення кредиту запису не видаляє: земельний борг не залежить від існування вимоги (§ 1192 абз. 1 BGB) і без згоди банку залишається в книзі навіть після повного розрахунку.

Чому це важливо інвестору

На таких згодах тримається звільнення ділянки від обтяжень (Lastenfreistellung). Банк продавця передає їх нотаріусові, зазвичай із довірчим дорученням: використати документ, лише якщо банкові перерахують зазначену суму. Нотаріус повідомляє про настання строку оплати, тільки коли всі такі умови можна виконати за рахунок ціни; потім покупець переказує суми погашення банкам, а залишок — продавцеві (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). За дотримання кожного такого доручення нотаріус стягує окремий збір — половину повного тарифу, розрахованого від суми, яку забезпечують (KV 22201, § 113 абз. 2 GNotKG).
Тож строк закриття угоди залежить від розторопності чужого банку. Доки згоди немає, строк оплати не настає, а доручення банку може бути обмежене в часі: якщо гроші не надійдуть вчасно, документом скористатися не можна. Окремий ризик — земельні борги, на які видано документ (Grundschuldbrief). Для погашення такого запису потрібен і сам документ (§§ 41, 42 GBO), а втрачений документ спершу визнають недійсним у судовій процедурі публічного виклику (§§ 1162, 1192 BGB). Після реєстрації треба перевірити за новим витягом, що погашено всі записи, крім перейнятих.

Що перевірити

• Розділ III витягу: кожен земельний борг, його правовласник і хто дасть згоду на погашення.
• Довірчі доручення банків: суми погашення, строк дії, умови використання документа.
• Згода продавця як власника на погашення (§ 27 GBO) у тексті договору.
• Згоди на погашення записів розділу II, яких ви не переймаєте.
• Новий витяг після реєстрації: погашено всі записи, крім перейнятих.
Див. також: Lastenfreistellung (звільнення від обтяжень) · Grundschuld (земельний борг) · Grundbuchauszug (витяг із земельної книги)
Джерела: §§ 875, 1162, 1192 BGB; §§ 19, 27, 29, 41, 42, 46 GBO; § 113 GNotKG і KV 22201; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 8. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.