Глосарій інвестора
2026-10-10 09:00

Landesentwicklungsplan (план розвитку федеральної землі): вирішує поперед міста

Landesentwicklungsplan — загальний план просторового розвитку федеральної землі: його обов'язкові цілі визначають, у яких населених пунктах і в якому місці допустимий великий магазин, а муніципалітет зобов'язаний узгоджувати з ними свої містобудівні плани. Для власника супермаркету це верхній поверх містобудівного права: від нього залежить, чи зможе магазин вирости на «прихований резерв» — близько 450 м² на супермаркет — і наскільки важко конкурентові отримати ділянку поруч.

Що це таке

Кожна федеральна земля зобов'язана мати план для всієї своєї території (landesweiter Raumordnungsplan), більшість — ще й регіональні плани (§ 13 абз. 1 ROG). Назви різняться: у Північному Рейні — Вестфалії це Landesentwicklungsplan (LEP NRW), у Баварії — Landesentwicklungsprogramm (LEP).
План містить положення двох видів. Цілі (Ziele) — остаточно зважені обов'язкові приписи (§ 3 абз. 1 п. 2 ROG): органи влади зобов'язані їх дотримуватися (§ 4 абз. 1 ROG), а містобудівні плани муніципалітетів — їм відповідати (§ 1 абз. 4 BauGB). Принципи (Grundsätze) лише враховують під час зважування інтересів. Відступити від цілі можна тільки в особливій процедурі (Zielabweichungsverfahren).
Таблиця 1. Баварія та Північний Рейн — Вестфалія по-різному обмежують великий продуктовий магазин
Питання
Баварія (LEP, ред. від 1 червня 2023 року)
Північний Рейн — Вестфалія (LEP NRW)
У якому населеному пункті
лише в центральних місцях; магазин повсякденного попиту до 1200 м² торговельної площі — у будь-якій громаді (ціль 5.3.1)
лише в загальних зонах розселення за регіональним планом (ціль 6.5-1)
У якому місці
зазвичай у містобудівно інтегрованому (ціль 5.3.2)
продукти вважаються асортиментом, значущим для центрів: у центральній зоні забезпечення (zentraler Versorgungsbereich), поза нею — лише як виняток заради повсякденного забезпечення (ціль 6.5-2)
Якого масштабу
не більше 25 % купівельної спроможності за асортиментом у розрахунковій зоні, якщо перевищено поріг значущості (ціль 5.3.3)
центральні зони забезпечення не повинні істотно постраждати (ціль 6.5-3); наявному магазину поза центром за нового плану зазвичай залишають лише площу під захистом наявного стану (Bestandsschutz, ціль 6.5-7)

Чому це важливо інвестору

Ці цілі — частина містобудівного «рову» навколо магазину в малому місті. Районний центр із 10 000 мешканців може обслуговувати зону охоплення на 30 000 осіб: навколишні села надто малі для власного супермаркету — і за регіональним планом, і за арифметикою ритейлерів (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Але рів захищає забезпечення, а не конкретну будівлю: містобудівне право нейтральне до конкуренції (BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19).
Ті самі цілі вирішують долю розширення. Вийти за межі зонування ділянки й реалізувати «прихований резерв» (частина 3) можна лише за новим чи зміненим планом забудови, а він має відповідати цілям LEP. У Північному Рейні — Вестфалії магазину поза центральною зоною забезпечення за нового плану зазвичай залишають захищену площу, а незначне розширення допускають лише як виняток. Тому наступний формат орендар може збудувати вже на іншій ділянці. У Баварії межа в 25 % прив'язує площу до купівельної спроможності розрахункової зони: більший магазин потребує більшого ринку.

Що перевірити

• Статус населеного пункту в системі центральних місць за чинним LEP і регіональним планом.
• Цілі LEP для великоформатної роздрібної торгівлі: допустиме місце, асортимент, межа площі чи частки купівельної спроможності.
• Розташування ділянки: інтегроване місце, центральна зона забезпечення чи виняток заради повсякденного забезпечення.
• Чи допускають цілі розширення до формату, якого орендар захоче під час продовження договору.
• Проєкти змін LEP і регіонального плану: цілі, що готуються, можуть ураховуватися ще до набрання чинності.
Див. також: Zentrale Orte (центральні місця) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Auswirkungsanalyse (аналіз впливу) · Bebauungsplan (план забудови)
Джерела: §§ 3, 4, 6, 13 ROG; § 1 абз. 4 BauGB; Landesentwicklungsprogramm Bayern у редакції від 1 червня 2023 року, цілі 5.3.1–5.3.3; Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen у редакції станом на 3 липня 2024 року, цілі 6.5-1–6.5-3, 6.5-7 і додаток 1; BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 5. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.