Глосарій інвестора
2026-10-10 09:03

Kerngebiet (MK, центральна зона): великоформатний магазин без спеціальної зони

Kerngebiet — центральна зона в плані забудови, відведена насамперед під торгівлю та центральні установи економіки, управління й культури. Це єдиний звичайний тип зони, де великоформатний магазин (торговельна площа понад 800 м²) допустимий без окремої спеціальної зони, тому сам статус центральної зони — містобудівна перевага ділянки.

Що це таке

Центральні зони відводять насамперед під торговельні підприємства та центральні установи економіки, управління й культури (§ 7 абз. 1 BauNVO). Тут допустимі офісні та адміністративні будівлі, роздрібні магазини, ресторани, готелі й заклади дозвілля, інші підприємства, що не завдають істотних незручностей, установи культури, соціальної сфери та охорони здоров'я. Житло — для чергового персоналу, власників і керівників підприємств, інше — за приписами плану (§ 7 абз. 2 BauNVO); для окремих частин зони план може приписати квартири вище певного поверху або частку житла в загальній площі (§ 7 абз. 4 BauNVO). На плані центральну зону позначають літерами MK і коричневим кольором (додаток до PlanZV, п. 1.2.5), а орієнтири верхньої межі щільності для неї — коефіцієнт забудови 1,0 і коефіцієнт загальної площі поверхів 3,0 (§ 17 BauNVO).
Великоформатні магазини, здатні більш ніж незначно вплинути на навколишню територію, допустимі лише в центральних зонах або у відведених для них спеціальних зонах (§ 11 абз. 3 реч. 1 BauNVO). Тому навіть у «міській зоні» (urbanes Gebiet, § 6a BauNVO) такий магазин без спеціальної зони не збудувати. Великоформатним вважають магазин із торговельною площею понад 800 м² (BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04). За загальної площі поверхів понад 1200 м² такий вплив зазвичай припускають, але цю презумпцію можна спростувати в обидва боки (§ 11 абз. 3 реч. 3, 4 BauNVO; див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Чому це важливо інвестору

Центральна зона знімає головний бар'єр — потребу в спеціальній зоні, — але не всі обмеження. План може виключити окремі види використання або допустити їх лише як виняток, якщо загальний характер зони зберігається (§ 1 абз. 5, 9 BauNVO). Крім того, центральна зона за планом і центральна зона забезпечення (zentraler Versorgungsbereich) — різні поняття: другу суди визначають за фактичною роллю місця в забезпеченні населення (BVerwG, рішення від 11 жовтня 2007 року, 4 C 7.07).
За задумом закону центральна зона — ядро міста, а саме такі центри плани федеральних земель і регіонів захищають від заміської конкуренції (частина 5). Але захищають центр, а не конкретну будівлю: містобудівне право нейтральне до конкуренції, і новий конкурент може відкритися на сусідній вулиці (BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19).

Що перевірити

• Тип зони за чинним планом забудови — і чи немає в ньому винятків для окремих видів торгівлі.
• Вимоги щодо частки житла й поверхів (§ 7 абз. 4 BauNVO): вони впливають на надбудову та реконструкцію.
• Чи входить ділянка до центральної зони забезпечення за концепцією роздрібної торгівлі муніципалітету.
• Дозволена торговельна площа, паркування та під'їзд для постачання в щільній забудові.
Див. також: Sondergebiet (спеціальна зона) · Zentraler Versorgungsbereich (центральна зона забезпечення) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Bebauungsplan (план забудови)
Джерела: §§ 1, 6a, 7, 11, 17 BauNVO; додаток до PlanZV, п. 1.2.5; BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04; BVerwG, рішення від 11 жовтня 2007 року, 4 C 7.07; BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 5. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.