Глосарій інвестора
2026-10-10 09:04

Kaufpreisfaktor (мультиплікатор ціни): 18,5 — стеля ринку, а не норма

Kaufpreisfaktor — на ринку його називають і Vervielfältiger — це ціна об'єкта, поділена на річну чисту орендну плату: магазин за 9,25 млн € з орендною платою 500 000 € коштує 18,5 річної орендної плати. За даними BNP Paribas Real Estate, наприкінці 2025 року найкращі супермаркети й дискаунтери коштували до 18,5 річної орендної плати, а core-plus — 15,5, тобто на три орендні плати, або 1,5 млн €, менше.

Що це таке

Мультиплікатор — величина, обернена до валової початкової дохідності: 20 річних орендних плат відповідають 5,0 %, 18,5 — приблизно 5,4 %. Ні невідшкодовуваних витрат власника, ні податку на придбання нерухомості та інших витрат на придбання він не враховує, тому показує ціну, а не дохідність вкладених грошей.
На ринку Vervielfältiger — синонім Kaufpreisfaktor, але в банківській оцінці це слово означає інше. У Положенні про визначення заставної вартості (BelWertV) Vervielfältiger — коефіцієнт для капіталізації чистого доходу після всіх вирахувань (§ 12 абз. 1 BelWertV). Він дорівнює V = (qⁿ − 1) / (qⁿ · z), де z — ставка капіталізації, q = 1 + z, а n — залишковий строк економічного життя будівлі. Якщо банк називає мультиплікатор, варто уточнити, який саме.
Таблиця 1. Мультиплікатор 18,5 — це валова дохідність 5,4 %, а 12,5 — уже 8,0 %
Клас об'єкта
Супермаркети й дискаунтери
Ритейл-парки
Валова дохідність супермаркету, наш перерахунок
Першокласні — найкращі з core
18,5
19,5
5,4 %
Core-plus
15,5
16,0
6,5 %
Value-add
12,5
13,0
8,0 %
Джерело: BNP Paribas Real Estate, кінець 2025 року; мультиплікатори — у річних орендних платах, валова дохідність — наш перерахунок.

Чому це важливо інвестору

Мультиплікатор — мова, якою ринок називає ціну ризику. Магазинові core-plus бракує принаймні однієї ознаки найкращих об'єктів: тривалого залишку строку оренди, сильної локації або орендаря першого ешелону (див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Заплатити за нього мультиплікатор першокласного об'єкта за орендної плати 500 000 € — означає віддати 1,5 млн € за якість, якої магазин не має. 2025 року мультиплікатори в усіх класах не змінилися, і BNP Paribas Real Estate вважала ймовірним, що 2026 року вони залишаться на тому самому рівні.
Якщо продавець просить більше ніж 18,5, це потребує пояснення. Магазин за 20 річних орендних плат продають «під 5,0 %», і цифра виглядає як ринковий орієнтир. Але 5,00 % у BNP Paribas Real Estate — це початкова чиста дохідність, і стосується вона магазинів, які коштують до 18,5 річної орендної плати, а не 20 (частина 10).
Мультиплікатор не бачить витрат. Два магазини з однаковим мультиплікатором можуть приносити різні гроші: кожні 10 % орендної плати, які орендодавець витрачає на невідшкодовувані витрати, забирають 0,6 відсоткового пункту від заявлених 6,0 % (частина 7). Порівнювати об'єкти треба за початковою чистою дохідністю.

Що перевірити

• Від якої орендної плати пораховано мультиплікатор: чинної чистої за договором чи очікуваної після індексації.
• Підписант договору та залишок фіксованого строку оренди без опціонів орендаря — чи виправдовують вони ціну першокласного об'єкта.
• Невідшкодовувані витрати й витрати на придбання — щоб перейти від мультиплікатора до початкової чистої дохідності.
• У переговорах із банком — про який Vervielfältiger ідеться.
Див. також: Nettoanfangsrendite (початкова чиста дохідність) · Core, Core-plus, Value-add (класи ризику) · WALT (середньозважений строк оренди) · Beleihungswert (заставна вартість)
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року та огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість за III квартал 2026 року; § 12 абз. 1 BelWertV; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 7, 10 і 12. Дані — станом на 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.