Глосарій інвестора
2026-10-10 09:08

Grundsteuer (податок на нерухомість): базу податку визначає федеральна земля

Податок на нерухомість (Grundsteuer) — щорічний муніципальний податок на землю й будівлі: з 1 січня 2025 року його стягують за новими оцінками станом на 1 січня 2022 року, причому п'ять федеральних земель рахують його за власними моделями. Договір оренди супермаркету зазвичай перекладає податок на орендаря, але перед муніципалітетом відповідає власник, а борг лежить на самій ділянці як публічне обтяження (§ 12 GrStG).

Що це таке

Податок стягує муніципалітет, на території якого розташована ділянка (§ 1 GrStG). Розрахунок має три кроки: податкова інспекція визначає вартість об'єкта (Grundsteuerwert) і, застосувавши до неї податковий коефіцієнт (Steuermesszahl), базу податку (Steuermessbetrag), а муніципалітет множить базу на свій коефіцієнт (Hebesatz) і нараховує податок (§§ 13, 25 GrStG).
Реформа стала неминучою, коли Федеральний конституційний суд визнав неконституційною попередню оцінку, яка в західних землях спиралася на вартість 1964 року (BVerfG, рішення від 10 квітня 2018 року, 1 BvL 11/14). Першу нову оцінку проведено станом на 1 січня 2022 року, податок за нею стягують з 2025 року (§ 266 абз. 1 BewG); у федеральній моделі переоцінку передбачено кожні сім років (§ 221 абз. 1 BewG).
Таблиця 1. Супермаркет оподатковують за різною базою — залежно від землі
Модель
База для ділянки з магазином
Податковий коефіцієнт
Федеральна (більшість земель)
Вартість землі й будівлі за витратним методом (§ 250 абз. 3 BewG)
0,34 ‰ (§ 15 GrStG); у Саару та Саксонії власні коефіцієнти
Баден-Вюртемберг
Лише земля: площа ділянки × нормативна вартість землі (Bodenrichtwert)
1,30 ‰; знижка 30 % — лише для переважно житлових об'єктів
Баварія
Площа ділянки та корисна площа будівлі (BayGrStG)
За законом землі
Гамбург, Гессен, Нижня Саксонія
Власні закони земель
За законом землі

Чому це важливо інвестору

У комерційній оренді податок переходить до орендаря, лише якщо договір прямо його називає (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Але й тоді зростання податку збільшує витрати магазину на приміщення, а їх ритейлер зважує, вирішуючи, чи продовжувати договір. У Баден-Вюртемберзі одноповерховий магазин із великою парковкою платить з усієї площі ділянки. Північний Рейн — Вестфалія з 2024 року дозволяє муніципалітетам окремий коефіцієнт для нежитлової нерухомості — не нижчий, ніж для житлової; схожі закони ухвалили Шлезвіг-Гольштейн і Рейнланд-Пфальц.
Податок за рік визначають станом на 1 січня (§ 9 GrStG), тож хто сплачує його в рік угоди, вирішує договір купівлі-продажу. За недоїмку покупець відповідає поряд із попереднім власником — з початку календарного року, що передує переходу права (§ 11 абз. 2 GrStG). Муніципалітет може підвищити коефіцієнт з 1 січня поточного року, якщо ухвалить рішення до 30 червня (§ 25 абз. 3 GrStG). А GmbH, яка не користується розширеним зменшенням, з 2025 року зменшує базу промислового податку на суму податку на нерухомість, урахованого в році як витрата (§ 9 п. 1 реч. 1 GewStG).

Що перевірити

• повідомлення податкової інспекції про вартість і про базу податку: заперечення подають протягом місяця (§ 355 абз. 1 AO), а через муніципальне повідомлення оцінку не оскаржити (§ 351 абз. 2 AO);
• чинний коефіцієнт муніципалітету та рішення про нього на поточний рік;
• підтвердження сплати податку продавцем за поточний і минулий рік — за недоїмку відповідають і ділянка, і покупець;
• умова договору оренди про перекладення податку та розподіл податку за рік угоди в договорі купівлі-продажу.
Див. також: Betriebskosten (експлуатаційні витрати) · Gewerbesteuer (промисловий податок) · Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості)
Джерела: §§ 1, 9, 11–13, 15, 25 GrStG; §§ 221, 250, 266 BewG; § 9 п. 1 GewStG; §§ 351, 355 AO; Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg; Bayerisches Grundsteuergesetz; закон Північного Рейну — Вестфалії про диференційовані коефіцієнти податку на нерухомість (2024); BVerfG, рішення від 10 квітня 2018 року, 1 BvL 11/14; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 10. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.