Глосарій інвестора
2026-10-10 09:10

Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості): до 6,5 % ціни з підписом

Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) у Німеччині становить від 3,5 до 6,5 % ціни залежно від федеральної землі й виникає зазвичай у момент підписання договору купівлі-продажу, а не під час переходу права власності. У нашому прикладі — супермаркет за 10 млн € у Нижній Саксонії — це найбільша стаття витрат на купівлю: 500 000 € із 945 000 €.

Що це таке

Податок виникає з укладенням договору купівлі-продажу або іншого правочину, що породжує право вимагати передачі німецької ділянки (§ 1 абз. 1 п. 1 GrEStG). Якщо договір залежить від умови чи дозволу, податок виникає, коли умова настала або дозвіл видано (§ 14 GrEStG). Спадкове право забудови (Erbbaurecht) прирівнюється до ділянки (§ 2 абз. 2 п. 1 GrEStG), а машини та інше виробниче обладнання (Betriebsvorrichtungen) — ні (§ 2 абз. 1 реч. 2 п. 1 GrEStG). Податкова база — зустрічне надання: ціна купівлі разом з іншими зобов'язаннями, які бере на себе покупець (§ 8 абз. 1, § 9 абз. 1 п. 1 GrEStG). Федеральна ставка — 3,5 % (§ 11 абз. 1 GrEStG), але кожна земля має право встановити власну (ст. 105 абз. 2a реч. 2 GG).
Таблиця 1. Ставки — від 3,5 % у Баварії до 6,5 % у чотирьох землях
Ставка
Федеральні землі (станом на жовтень 2026 року)
3,5 %
Баварія
5,0 %
Баден-Вюртемберг, Нижня Саксонія, Рейнланд-Пфальц, Саксонія-Ангальт, Тюрингія
5,5 %
Бремен, Гамбург, Саксонія
6,0 %
Берлін, Гессен, Мекленбург — Передня Померанія
6,5 %
Бранденбург, Північний Рейн — Вестфалія, Саар, Шлезвіг-Гольштейн
Перед податковим органом відповідають і покупець, і продавець (§ 13 п. 1 GrEStG), хоча договори здебільшого покладають податок на покупця. Сплатити податок треба через місяць після вручення податкового повідомлення (§ 15 GrEStG). Зареєструвати покупця власником зазвичай можна лише після того, як податковий орган підтвердить, що податкових перешкод немає (§ 22 GrEStG).

Чому це важливо інвестору

З магазину за 10 млн € податок становитиме 350 000 € у Баварії та 650 000 € у Північному Рейні — Вестфалії. Різницю в 300 000 € дохідність об'єкта в цьому місці має спершу окупити (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). У разі прямої купівлі об'єкта (asset deal) податок не списують на витрати одразу, а включають до вартості придбання разом із ціною, і амортизацію (AfA) нараховують лише на частку, що припадає на будівлю (частина 11). Якщо угоду розривають після підписання, податок скасовують лише за заявою та за умов § 16 GrEStG — наприклад, якщо про розірвання домовилися протягом двох років після виникнення податку й до переходу права власності.
Купити компанію замість об'єкта ще не означає автоматично уникнути податку: купівля часток (share deal) оподатковується починаючи з порога 90 % — за правилами, реформованими з 3 липня 2026 року (частина 9).

Що перевірити

• Чинна ставка землі, де розташований об'єкт, застосована до всього зустрічного надання.
• Розподіл податку в договорі та своєчасна оплата: реєстрація чекає довідки податкового органу (Unbedenklichkeitsbescheinigung).
• Відкладальні умови й дозволи, які зсувають дату виникнення податку.
• У разі купівлі часток — кожна перевірка порога 90 % і місячний строк для повідомлення (§ 19 абз. 3 GrEStG).
Див. також: Share Deal (купівля часток) · Auflassung (угода про передачу права власності) · AfA (амортизація)
Джерела: §§ 1, 2, 8, 9, 11, 13, 14, 15, 16, 19, 22 GrEStG; ст. 105 абз. 2a GG; закони федеральних земель про ставки, станом на жовтень 2026 року; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 5, 9 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.