Глосарій інвестора
2026-10-10 09:11

Grunddienstbarkeit (земельний сервітут): чужа ділянка на службі магазину

Grunddienstbarkeit — право власника ділянки користуватися сусідньою ділянкою в окремих відношеннях або забороняти на ній певні дії (§ 1018 BGB); його вносять до земельної книги (Grundbuch) сусіда, і воно переходить до кожного наступного власника. На такому праві можуть триматися проїзд до супермаркету, паркування, комунікації та рекламна стела, але воно може припинитися на примусових торгах сусідньої ділянки, якщо в черзі стоїть позаду земельних боргів сусіда.

Що це таке

Сервітут обтяжує одну ділянку — обслуговуючу — на користь кожного наступного власника іншої, панівної. Закон допускає три його види: право користуватися обслуговуючою ділянкою в окремих відношеннях, заборону вчиняти на ній певні дії та заборону її власникові здійснювати деякі свої права щодо панівної ділянки (§ 1018 BGB). Сервітут має давати вигоду саме для використання панівної ділянки (§ 1019 BGB), а користуватися ним треба, наскільки можливо, оберігаючи інтереси сусіда (§ 1020 BGB). Його вносять до розділу II земельної книги обслуговуючої ділянки (§ 10 абз. 1 GBV), і він зберігається, коли змінюються власники обох ділянок.
Якщо сервітутом користуються лише на частині ділянки, наприклад на смузі проїзду, власник обслуговуючої ділянки може вимагати перенести його в інше, так само зручне місце, коли попереднє для нього особливо обтяжливе. Витрати на перенесення він несе сам, а виключити це право договором не можна (§ 1023 BGB).

Чому це важливо інвестору

Публічно-правове обтяження (Baulast) забезпечує проїзд чи паркування перед органом будівельного нагляду, але не дає цивільного права у відносинах із сусідом; таке право дає сервітут (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Міцність сервітуту залежить від черговості. Якщо земельний борг (Grundschuld) сусіда зареєстровано раніше за сервітут і банк зверне за ним стягнення, сервітут припиниться з присудженням ділянки на торгах (§§ 44, 52, 91 ZVG).
Друга пастка — стан на місцевості. Якщо на обслуговуючій ділянці звели споруду, яка заважає сервітуту, вимога про її усунення підлягає позовній давності, навіть коли сервітут записано в книзі. Зі спливом давності сервітут припиняється настільки, наскільки суперечить споруді, і покладатися на достовірність земельної книги тут не можна (§ 1028 BGB). Паркан упоперек проїзду, що простояв роки, може важити більше за запис.
Нарешті, права магазину на сусідніх ділянках видно в його власному витягу, лише якщо про них зроблено позначку в описі ділянки (§ 9 GBO); інакше їх треба шукати в розділі II сусіда.

Що перевірити

• кожен сервітут, від якого залежать проїзд, паркування, завантаження, комунікації та реклама, — у розділі II сусідньої ділянки;
• його черговість щодо земельних боргів сусіда;
• документ-підстава: точна смуга чи площа, призначення, хто утримує дорогу й мережі (§ 1021 BGB);
• огляд на місці: чи немає парканів, будівель або шлагбаумів, що заважають користуватися правом;
• публічно-правове обтяження (Baulast), якщо його вимагає дозвіл на будівництво.
Див. також: Baulast (публічно-правове обтяження) · Rangvorbehalt (резервування черговості) · beschränkte persönliche Dienstbarkeit (обмежений особистий сервітут)
Джерела: §§ 1018–1021, 1023, 1028 BGB; §§ 44, 52, 91 ZVG; § 9 GBO; § 10 GBV; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 7. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.