2026-10-10 11:56

Що таке форвардна угода і як захищено гроші покупця?

Форвардна угода — це купівля супермаркету, який ще будується: договір підписують заздалегідь, а платять або всю ціну після завершення, або траншами в міру будівництва. Найкраще захищає гроші перший варіант — оплата лише після завершення, передачі магазину та реєстрації попереднього запису на користь покупця в земельній книзі (Auflassungsvormerkung). Якщо девелопер бере гроші раніше, Положення про маклерів і забудовників (MaBV) дозволяє це лише після виконання чотирьох умов і щонайбільше сімома траншами — або під гарантію банку чи страховика на всі вимоги про повернення коштів.

Найсильніший захист — не платити, доки магазин не готовий

Якщо всю ціну сплачують після завершення, девелопер будує за власні або банківські кошти, і правилам MaBV щодо платежів просто нічого регулювати (див. частину 6 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Захист тоді визначає договір. З нашого досвіду, ціну сплачують, коли будівлю добудовано й прийнято, магазин передано орендареві й орендна плата почала надходити, попередній запис внесено з погодженою черговістю, а звільнення ділянки від обтяжень на користь банку девелопера забезпечено. Виконання умов підтверджує нотаріус повідомленням про настання строку оплати (Fälligkeitsmitteilung), після якого на оплату зазвичай дають 10–14 днів.

Ризик покупця тут — час, а не сплачені гроші. Якщо будівництво затягнеться або орендар після спливу граничного строку відмовиться від договору оренди, покупець ще нічого не заплатив і виходить з угоди на умовах договору. Знижку за таку купівлю виторгувати важче: будівництво фінансує сам девелопер, і економії на будівельному кредиті, яку можна було б поділити, немає (частина 6).

Платити раніше закон дозволяє лише після виконання чотирьох умов

Якщо девелопер продає ділянку разом із будівлею, яку ще належить звести (§ 650u BGB), до першого платежу мають виконуватися чотири умови (§ 3 абз. 1 MaBV):

договір набрав чинності, нотаріус письмово це підтвердив, а девелопер не має права відмовитися від договору;
попередній запис внесено з погодженою черговістю;
звільнення ділянки від обтяжень на користь банку девелопера забезпечено, зокрема й на випадок, якщо будівництво не буде завершено;
видано дозвіл на будівництво.

Далі гроші надходять щонайбільше сімома траншами в міру виконання робіт: 30 % — після початку земляних робіт, останній — після повного завершення (§ 3 абз. 2 MaBV). Натомість девелопер може отримати гроші раніше під гарантію банку чи страховика на всі вимоги про повернення коштів; вона діє, доки не виконано умов і об'єкт не завершено повністю (§ 7 абз. 1 MaBV). Графік, що відступає від MaBV на шкоду покупцеві, нікчемний, і тоді ціна підлягає сплаті лише після приймання (BGH, рішення від 22 грудня 2000 року, VII ZR 310/99).

Таблиця 1. Що пізніше йдуть гроші, то менше втрачає покупець у разі зриву проєкту

Порядок оплати	Коли йдуть гроші	Що їх захищає	Що під ризиком у разі зриву
Уся ціна після завершення	Після завершення, передачі та реєстрації запису	Гроші залишаються в покупця	Час і відкладений дохід
Транші за § 3 MaBV	Після виконання чотирьох умов, до семи траншів	Попередній запис і забезпечене звільнення від обтяжень	Час і гроші на добудову; транші банк девелопера може повернути лише в межах пропорційної вартості об'єкта
Гарантія за § 7 MaBV	Раніше, за графіком договору	Гарантія на всі вимоги про повернення	Платоспроможність гаранта
Відмова від захисту за § 7 абз. 2 MaBV	За графіком договору	Лише договір із девелопером	Усі сплачені суми

Попередній запис захищає ділянку, а не сплачені гроші

Попередній запис забезпечує вимогу про передачу ділянки й зберігає силу в разі банкрутства девелопера (§ 106 InsO). Але покупець, який виходить із завмерлого проєкту, відмовляється й від цього захисту та залишається з незабезпеченою вимогою про повернення грошей, якщо її не покриває гарантія за § 7 MaBV (частина 6). Покупець, зареєстрований у торговельному реєстрі, — наприклад, німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), — може відмовитися від захисту MaBV окремим документом (§ 7 абз. 2 MaBV); наша порада — лише в обмін на рівноцінну гарантію.

На практиці девелопер іноді просить завдаток або підтвердження фінансування — лист банку чи платіжну гарантію покупця. Це умова переговорів, а не вимога закону. Гроші, передані девелоперові до виконання умов § 3 MaBV без гарантії за § 7, нічим не забезпечені, а депозитний рахунок нотаріуса (Notaranderkonto) закон допускає лише за обґрунтованої потреби в забезпеченні (§ 57 абз. 2 BeurkG).

Що це означає для інвестора

1. Домагайтеся оплати після завершення. Тоді до передачі магазину й реєстрації попереднього запису гроші залишаються у вас, а ризик зводиться до втрати часу.

2. Платіть раніше лише за графіком § 3 MaBV або під гарантію за § 7. Попередній запис забезпечує ділянку, а не сплачені транші.

3. Не відмовляйтеся від захисту MaBV без рівноцінної гарантії. GmbH може відмовитися від нього окремим документом, і тоді в покупця залишається тільки договір.

Що перевірити:
• умови оплати в договорі: завершення й приймання, передачу орендареві, початок надходження орендної плати, попередній запис, звільнення від обтяжень;
• у разі траншів — графік за § 3 MaBV і письмове підтвердження нотаріуса;
• текст гарантії за § 7 MaBV: гаранта, суму та строк дії до повного завершення;
• чи немає серед документів окремого акта про відмову від захисту MaBV;
• граничний строк у договорі оренди та право покупця вийти з угоди, якщо орендар відмовиться від договору.

Див. також: Forward Deal (купівля на етапі будівництва); які ризики має купівля супермаркету, що будується; Fälligkeitsmitteilung (повідомлення про настання строку оплати); Notaranderkonto (депозитний рахунок нотаріуса).

Джерела: §§ 3, 7 MaBV; §§ 650u, 650v, 883 BGB; § 106 InsO; § 57 абз. 2 BeurkG; BGH, рішення від 22 грудня 2000 року, VII ZR 310/99; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 6 і 8; досвід Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.

Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон