Глосарій інвестора
2026-10-10 09:29

Due Diligence (комплексна перевірка): відомий недолік — уже не претензія

Due diligence — комплексна перевірка об'єкта, яку покупець проводить до підписання договору за чотирма напрямами: право, фінанси й податки, технічний стан і розташування. Головна особливість німецького права: щодо недоліку, про який покупець знав під час підписання, законних прав у нього немає (§ 442 BGB), тому кожну виявлену проблему треба ще перед візитом до нотаріуса врахувати в ціні або записати в договір.

Що це таке

Закон не вимагає комплексної перевірки під час купівлі нерухомості, але пов'язує наслідки з тим, що відомо покупцеві. Покупець, який під час укладення договору знає про недолік, не має у зв'язку з ним жодних прав. На недолік, що лишився йому невідомим через грубу необережність, він може посилатися, лише якщо продавець зловмисно його приховав або дав гарантію відповідної якості (§ 442 абз. 1 BGB). Виняток — права, зареєстровані в земельній книзі (Grundbuch): якщо договір не передбачає іншого, продавець зобов'язаний їх усунути, навіть якщо покупець про них знав (§ 442 абз. 2 BGB). Договірне звільнення від відповідальності не захищає продавця, який зловмисно приховав недолік або дав таку гарантію (§ 444 BGB).
В угоді з нерухомістю термін має й друге значення. Нотаріуси, брокери й банки зобов'язані перевіряти клієнтів у межах протидії відмиванню коштів: встановлювати особи сторін та їхніх кінцевих бенефіціарних власників, а за потреби — з'ясовувати походження коштів. Якщо завершити перевірку неможливо, продовжувати роботу вони не мають права (§§ 10, 11 GwG; див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Чому це важливо інвестору

Перевірка коштує дешево порівняно з тим, що вона захищає. З нашого досвіду, повна комплексна перевірка одного супермаркету обходиться в 30 000–50 000 €, або 0,3–0,5 % ціни в 10 млн €. Це лише мала частка податку на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer), який становить 3,5–6,5 % (частина 7). Найуважніше треба читати договір оренди: у мангеймському випадку з частини 7 новий договір із Netto не дозволяв орендодавцеві перекласти на орендаря жодних витрат. А кожні 10 % орендної плати, які орендодавець бере на себе, знімають 0,6 відсоткового пункту із заявленої дохідності 6,0 %.
Більшість покупців недооцінює інше — юридичні наслідки виявлених проблем. З нашого досвіду, договори про купівлю магазинів, що вже працюють, здебільшого виключають відповідальність продавця за недоліки, а недолік, виявлений перевіркою, — це недолік, про який покупець знає під час підписання (§ 442 абз. 1 BGB). Тому на кожну суттєву проблему потрібна відповідь у нотаріальному акті — коригування ціни, спеціальна гарантія чи зобов'язання відшкодувати збитки, відступлення вимог до девелопера — або рішення відмовитися від угоди. Кожна така домовленість має увійти до нотаріально посвідченого договору (частина 8).

Що перевірити

• Витяг із земельної книги з документами-підставами записів розділу II, а також витяги з реєстру публічно-правових обтяжень (у Баварії його немає) і реєстру забруднених ділянок.
• Повне досьє договору оренди з усіма доповненнями та розрахунки експлуатаційних витрат за три роки.
• Дозвіл на будівництво, затверджені креслення й акт приймання.
• Перелік виявлених проблем, у якому кожну прив'язано до зміни ціни, умови договору чи рішення відмовитися від угоди.
• Документи про походження коштів для нотаріуса, брокера й банків.
Див. також: Baulast (публічно-правове обтяження) · Erbbaurecht (спадкове право забудови) · Schriftform (письмова форма, § 550 BGB)
Джерела: §§ 442, 444 BGB; §§ 10, 11 GwG; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 7 і 8. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.