2026-10-10 11:57

Що таке договір оренди double net?

Це договір комерційної оренди, за яким орендар, окрім орендної плати, несе основну частину витрат на об'єкт — податок на нерухомість (Grundsteuer), страхування, поточні експлуатаційні витрати та утримання приміщень, — а на орендодавцеві залишаються покрівля та несучі конструкції (Dach und Fach). Німецький закон такого терміна не знає, тому його зміст визначає текст договору. З нашого досвіду, саме так побудовано більшість договорів оренди в продуктовому ритейлі Німеччини, і навіть за таких договорів на власникові нового супермаркету залишаються приблизно 8–15 % чистої орендної плати.

Закон покладає витрати на орендодавця, договір їх перерозподіляє

За загальним правилом орендодавець зобов'язаний підтримувати об'єкт у придатному для використання стані й нести платежі, що припадають на нього, — наприклад, податок на нерухомість (§ 535 абз. 1 BGB). У комерційній оренді сторони можуть домовитися інакше, але договір має чітко назвати кожну статтю. Посилання на «експлуатаційні витрати» в розумінні Положення про експлуатаційні витрати (Betriebskostenverordnung, BetrKV) не охоплює ні управління, ні ремонту: обидва виключено з цього поняття (§ 1 абз. 2 BetrKV). Витрати на управління можна перекласти й типовою умовою, якщо вона їх прямо називає, навіть без граничної суми (BGH, рішення від 9 грудня 2009 року, XII ZR 109/08).

Повний triple net, за якого орендар відповідає й за покрівлю, у німецькому продуктовому ритейлі рідкість, і одна з причин — судова практика. Типова умова може перекласти на комерційного орендаря утримання й ремонт лише в межах пошкоджень зі сфери його користування або ризику (BGH, рішення від 6 квітня 2005 року, XII ZR 158/01). Покрівля та несучі конструкції, як правило, лежать поза цією сферою. Тому німецький double net покладає на орендаря більше, ніж американський, але зупиняється на Dach und Fach (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Таблиця 1. За німецького double net на орендодавцеві залишаються покрівля, несучі конструкції та витрати самої компанії

Стаття витрат	Double net у продуктовому ритейлі Німеччини	Повний triple net
Податок на нерухомість	орендар, якщо це зазначено в договорі	орендар
Страхування будівлі, відповідальності та від втрати орендної плати	як правило, орендар	орендар
Вода, водовідведення, вивезення сміття, прибирання	орендар	орендар
Внутрішні приміщення та власні установки орендаря	орендар	орендар
Управління об'єктом	орендар, лише якщо це погоджено	орендар
Автостоянка та зовнішні території	по-різному	орендар
Покрівля та несучі конструкції	орендодавець	орендар
Бухгалтерія та звітність компанії-власника	орендодавець	орендодавець

З нашого досвіду, такий розподіл типовий, але не обов'язковий: кожен договір погоджують окремо.

На орендодавцеві залишаються 8–15 % орендної плати

З нашого досвіду, невідшкодовувані витрати нового супермаркету із сучасним договором становлять приблизно 8–15 % чистої орендної плати; старі магазини й слабкі договори обходяться дорожче (частина 10). Оцінювачі закладають подібні нормативи: 3 % валової орендної плати на управління та 4 % на ризик втрати орендної плати. На утримання продуктового магазину, в якого покрівля й конструкції на орендодавцеві, вони беруть половину нормативу для житла (додаток 3 до ImmoWertV). За орендної плати 12 € за м² на місяць це приблизно 11–12 % орендної плати (наш розрахунок).

Кожні 10 % орендної плати, що залишаються на орендодавцеві, знімають 0,6 відсоткового пункту з дохідності 6,0 %. Слова double net у проспекті не замінюють читання договору: у нашому мангеймському випадку новий договір Netto не дозволяв орендодавцеві перекласти на орендаря взагалі жодних витрат (частина 7).

Що це означає для інвестора

1. Читайте перелік статей, а не ярлик. Німецький закон терміна double net не знає: орендар несе лише ті витрати, які договір чітко називає, — податок на нерухомість, страхування, управління.

2. Закладайте покрівлю й несучі конструкції у власні витрати. Типова умова, як правило, не перекладе їх на орендаря, тому на власникові, з нашого досвіду, залишаються приблизно 8–15 % чистої орендної плати нового супермаркету, а в старих магазинах і за слабких договорів — більше.

3. Порівнюйте дохідність після невідшкодовуваних витрат, а не заявлену в проспекті. Кожні 10 % орендної плати, що залишаються на орендодавцеві, знімають 0,6 відсоткового пункту з дохідності 6,0 %.

Що перевірити:
• Звірте перелік відшкодовуваних статей у договорі: чи названо податок на нерухомість, страхування та управління.
• З'ясуйте, хто відповідає за покрівлю, несучі конструкції, інженерні системи та покриття автостоянки.
• Дізнайтеся, кому належить і хто обслуговує холодильне та інше виробниче обладнання (Betriebsvorrichtungen).
• Запросіть розрахунки експлуатаційних витрат за останні три роки та відомості про неврегульовані спори.
• Розрахуйте дохідність після невідшкодовуваних витрат і порівняйте її із заявленою в проспекті.

Див. також: хто сплачує податок на нерухомість (Grundsteuer) у комерційній оренді; яку дохідність приносить супермаркет у Німеччині; як перевірити комерційну нерухомість перед купівлею.

Джерела: § 535 абз. 1 BGB; §§ 1, 2 BetrKV; ImmoWertV, додаток 3; BGH, рішення від 6 квітня 2005 року, XII ZR 158/01, і від 9 грудня 2009 року, XII ZR 109/08; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 7 і 10; досвід Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — жовтень 2026 року.

Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон