2026-10-10 09:37

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (особистий сервітут): сильніший за оренду

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit — обмежений особистий сервітут: внесене до земельної книги (Grundbuch) право конкретної особи чи компанії користуватися чужою ділянкою в окремих відношеннях (§ 1090 BGB). На ділянці супермаркету так закріплюють, наприклад, права енергетичної компанії, оператора сонячної електростанції на даху або самого орендаря, і ці права обов'язкові для кожного наступного власника — зокрема й для вас.

Що це таке

За змістом він збігається із земельним сервітутом (Grunddienstbarkeit) — це користування ділянкою в окремих відношеннях або інша правомочність, допустима для земельного сервітуту, — але належить конкретній особі (§ 1090 абз. 1 BGB). У разі сумніву обсяг права визначає особиста потреба правовласника (§ 1091 BGB). Його вносять до розділу II земельної книги обтяженої ділянки (§ 10 абз. 1 GBV).

Сервітут не підлягає передачі, а доручити користуватися ним іншій особі можна, лише якщо це дозволено (§ 1092 абз. 1 BGB). У фізичної особи він припиняється з її смертю, у компанії — з її припиненням (§§ 1090 абз. 2, 1061 BGB). У разі реорганізації компанії він переходить до правонаступника, якщо такий перехід прямо не виключено (§§ 1092 абз. 2, 1059a абз. 1 BGB). Із заборони передачі є важливий виняток (§ 1092 абз. 3 BGB): сервітут компанії можна передати, якщо він дає право використовувати ділянку для установок сонячної, вітрової та іншої відновлюваної енергетики, ліній електро-, газо- й водопостачання або телекомунікацій.

Чому це важливо інвестору

На дахах супермаркетів дедалі частіше стоять сонячні електростанції (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Якщо станція належить третій особі, її право на дах може бути закріплене таким сервітутом, а оператор має право передати сервітут іншій компанії — і вибирати, з ким ділити дах, будете вже не ви.

Орендар, який вклав гроші в магазин, теж може захистити себе сервітутом. Такий захист сильніший за договір оренди: покупець на примусових торгах має право розірвати оренду з дотриманням установленого законом строку (§ 57a ZVG), а сервітут, що стоїть у черзі перед вимогою стягувача, зберігається (§§ 44, 52 ZVG). Для власника це означає, що орендар міцніше прив'язаний до об'єкта. Зворотний бік: сервітут не припиняється сам собою із закінченням оренди, якщо в ньому не передбачено умови чи строку, — потрібна домовленість про його погашення.

Що перевірити

• кожен особистий сервітут у розділі II: правовласник, зміст, строк, умови;
• сервітути операторів сонячних і зарядних станцій та мереж: чи можна їх передати, утримання обладнання, порядок дій під час ремонту покрівлі;
• сервітут орендаря: чи пов'язаний він із договором оренди і чи зобов'язаний орендар погодитися на його погашення після закінчення оренди;
• черговість сервітутів щодо земельних боргів (Grundschuld) — її перевірить і ваш банк;
• відповідність сервітутів договору оренди та договорам з операторами.

Див. також: Grunddienstbarkeit (земельний сервітут) · Rangvorbehalt (резервування черговості) · Nießbrauch (узуфрукт)

Джерела: §§ 1059a, 1061, 1090–1092 BGB; §§ 44, 52, 57a ZVG; § 10 GBV; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 3. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.

Фото: Annie Spratt / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон