Довідник інвестора
2026-10-10 11:58

Що буде, якщо орендар супермаркету з'їде?

Поки договір оренди діє, виїзд не звільняє орендаря від орендної плати: закривши магазин, він і далі платить до кінця строку (§ 537 абз. 1 BGB). Справжній ризик для власника починається, коли договір припиняється — після спливу строку, за особливим правом на розірвання, через порушення форми або в разі банкрутства орендаря. Тоді потрібна заміна, а вибір невеликий: на чотири групи припадає понад 90 % продуктової роздрібної торгівлі Німеччини.

Закритий магазин — ще не розірваний договір

Орендар, який не користується приміщенням із причин, що стосуються його самого, і далі зобов'язаний платити; орендодавець лише зараховує заощаджені витрати та вигоду від іншого використання об'єкта (§ 537 абз. 1 BGB). Мережі, як правило, мають право передати магазин у суборенду в межах групи (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»), тому на місці формату, що пішов, може відкритися інший.
З передачею приміщення третій особі складніше: на неї потрібна згода орендодавця, і відмова може коштувати йому договору. Якщо для відмови немає поважної причини, пов'язаної з особою нового орендаря, орендар має право розірвати договір із дотриманням установленого законом строку (§ 540 абз. 1 BGB). Для торговельних приміщень це не пізніше третього робочого дня кварталу — на кінець наступного кварталу (§ 580a абз. 2, 4 BGB).

Достроково договір припиняється в небагатьох, але передбачуваних випадках

Таблиця 1. Кожен із п'яти шляхів до припинення договору можна перевірити до купівлі
Ситуація
Що відбувається за законом
Що перевірити заздалегідь
Договір або доповнення не оформлено в текстовій формі
договір вважається безстроковим; розірвання — приблизно за шість місяців (§§ 550, 578, 580a BGB)
повне досьє договору з усіма доповненнями
Відмова в згоді на передачу третій особі
орендар має право розірвати договір із дотриманням законного строку, якщо в особі нового орендаря немає поважної причини для відмови (§ 540 BGB)
умови щодо суборенди та передачі договору
Банкрутство орендаря
арбітражний керуючий має право розірвати договір, попередивши за три місяці, на кінець місяця, незалежно від строку; збитки — лише вимога в справі про банкрутство (§ 109 InsO)
чи підписала договір компанія групи й чи є її гарантія
Особливе право на розірвання в договорі
договір припиняється на умовах цього пункту
редакцію пункту та строки його дії
Сплив строку без продовження
договір припиняється (§ 542 абз. 2 BGB)
залишок строку, опціони та перспективи локації
Надійність того, хто підписав договір, важить більше, ніж вивіска над входом (частина 7). Після подання заяви про банкрутство орендаря власник уже не може розірвати договір ні через прострочення орендної плати, допущене до подання заяви, ні через погіршення фінансового стану орендаря (§ 112 InsO).

Повторну здачу в оренду обмежують ринок, план забудови й конкурентне право

Вибір орендарів на заміну невеликий: на EDEKA, групу Schwarz (Lidl, Kaufland), REWE та ALDI припадає понад 90 % продуктової роздрібної торгівлі Німеччини (Bundeskartellamt, дані за 2025 рік). Конкурентне право може виключити найочевиднішого кандидата. У вересні 2026 року відомство дозволило EDEKA купити 178 магазинів tegut, але на чотири роки заборонило їй набувати чи орендувати — зокрема й за договором оренди на новий строк — ще 24 об'єкти. План забудови (Bebauungsplan) спеціальної зони зазвичай фіксує призначення, максимальну торговельну площу, а нерідко й асортимент, тому правила, що не пускають конкурентів, обмежують і альтернативне використання будівлі (частина 3). Одна з причин виїзду — магазин став замалим для мережі: якщо ділянці нікуди рости, мережа може переїхати на нову ділянку (частина 5).
Поки об'єкт порожній, витрати несе власник: податок на нерухомість (Grundsteuer) — з можливим частковим звільненням на 25 або 50 % (§ 34 GrStG), — страхування та утримання. Страхування від втрати орендної плати тут не допоможе: воно відшкодовує орендну плату, поки відновлюють пошкоджену будівлю, а не після виїзду орендаря (частина 10).

Що це означає для інвестора

1. Перевіряйте, хто стоїть за підписом. У разі банкрутства арбітражний керуючий має право розірвати договір, попередивши за три місяці, на кінець місяця, незалежно від строку, а збитки стануть лише вимогою в справі про банкрутство, тому підпис компанії групи або її гарантія важать більше за вивіску.
2. Знайдіть шляхи до дострокового виходу ще до підписання. Повне досьє договору в текстовій формі, умови щодо суборенди й редакція особливих прав на розірвання показують, скільки насправді лишилося від строку.
3. Оцінюйте будівлю на випадок виїзду орендаря. Подивіться, які мережі в зоні охоплення могли б її зайняти й що дозволяє план забудови. Поки будівля порожня, податок на нерухомість, страхування та утримання несе власник, а страхування від втрати орендної плати цього не покриває.
Що перевірити:
• З'ясуйте, хто підписав договір оренди, і запросіть гарантію компанії групи, якщо вона є.
• Прочитайте особливі права на розірвання та умови щодо суборенди; переконайтеся, що договір і всі доповнення оформлено в текстовій формі.
• Розрахуйте фіксований залишок строку окремо від опціонів орендаря.
• Звірте з планом забудови призначення, торговельну площу й асортимент та оцініть, чи вмістить ділянка магазин більшого формату.
• Складіть перелік мереж у зоні охоплення, які могли б зайняти будівлю, і перевірте, чи не обмежують їх рішення антимонопольного відомства.
Див. також: на який строк укладають договір оренди супермаркету в Німеччині; хто сплачує податок на нерухомість (Grundsteuer) у комерційній оренді; що важливіше під час купівлі супермаркету — орендар чи розташування.
Джерела: §§ 537, 540, 542, 550, 578, 580a BGB; §§ 109, 112 InsO; § 34 GrStG; прес-реліз Bundeskartellamt від 28 вересня 2026 року (EDEKA/tegut); цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 2, 3, 5, 7 і 10. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.