2026-10-10 12:00

Що важливіше під час купівлі супермаркету — орендар чи розташування?

Поки діє договір оренди, важливіший орендар, після нього — розташування. Підпис провідної мережі забезпечує дохід на фіксований строк, зазвичай 15 років, а чи буде другий договір і скільки коштуватиме будівля, вирішують локація та містобудівний статус ділянки. Отже, що коротший залишок строку оренди, то більшу вагу в ціні має локація: чудова локація не врятує поганого договору, а сильний орендар — ділянки без майбутнього.

Орендар визначає дохід, поки діє договір

Чотири групи — EDEKA, група Schwarz (Lidl, Kaufland), REWE та ALDI — контролюють понад 90 % продуктової роздрібної торгівлі Німеччини (Bundeskartellamt, дані за 2025 рік), і жодна з них не представлена на фондовій біржі. Договори оренди нових і розширених магазинів укладають здебільшого на 15 років, і протягом цього строку жодна зі сторін не може розірвати договір у звичайному порядку (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Але вивіска — це ще не орендар. У магазинах EDEKA та REWE договір може підписати компанія групи — у REWE зазвичай REWE Markt GmbH, в EDEKA одна з шести регіональних компаній — або незалежний підприємець. Компанія групи — значно надійніший контрагент (частина 2).

Вирішують і умови. 2018 року наші клієнти відмовилися від дискаунтера Netto в центрі Мангейма: локація була чудовою, але новий договір не дозволяв перекласти на орендаря жодних витрат. А кожні 10 % орендної плати, що йдуть на витрати, знімають 0,6 відсоткового пункту із заявлених 6,0 % (частина 7).

Локація вирішує, чи буде другий договір оренди

Аналіз локації, який провів ритейлер, — сильний сигнал, але лише на строк оренди: скільки коштуватиме будівля й кому її здавати потім, підпис орендаря не скаже (частина 7). Це вирішують зона охоплення, конкуренція, динаміка населення та містобудівний статус ділянки. До того ж ритейлерам потрібно більше площі: розрив між середнім магазином і їхніми вимогами до нових об'єктів — близько 450 м² у супермаркету та 250 м² у дискаунтера (BNP Paribas Real Estate). Якщо ділянці нікуди рости, муніципалітет може відвести орендареві нову ділянку в іншій частині міста (частина 5).

Найсильніший сигнал — коли орендар і локація підтверджують одне одного. Під Ганновером ритейлер, який двадцять років торгував на одній ділянці, підписав новий договір на 20 років замість звичних 15 і тим самим прив'язав себе до цього місця на чотири десятиліття (частина 5).

Ринок оцінює обидва чинники разом — через мультиплікатор

Досить одного слабкого місця, щоб магазин випав із класу core: об'єктові core-plus бракує принаймні однієї його ознаки — коротший залишок строку оренди, трохи слабша локація або орендар не з першого ешелону. Різницю в ціні можна виміряти. 2025 року першокласні супермаркети й дискаунтери коштували 18,5 річної орендної плати, об'єкти core-plus — 15,5 (BNP Paribas Real Estate): за орендної плати 500 000 € різниця становить 1,5 млн € (частина 12).

Таблиця 1. Що далі від підписання договору, то більше вирішує локація

Етап	Що вирішує	Що перевірити
Фіксований строк оренди	Орендар	Хто підписав договір, гарантія групи, умови щодо витрат та індексації
Продовження	Орендар і локація	Опціони на продовження належать орендареві; чи вмістить ділянка наступний формат
Після виїзду орендаря	Локація та зонування	Хто може замінити орендаря: конкурентне право може виключити лідера ринку
Продаж	Залишок строку й локація	18,5 річної орендної плати за першокласний об'єкт проти 15,5 за core-plus

Що це означає для інвестора

1. Перевіряйте підписанта й умови, а не вивіску. Дохід на фіксований строк забезпечують юридична особа, яка підписала договір, і записані в ньому умови: кожні 10 % орендної плати, що йдуть на витрати, знімають 0,6 відсоткового пункту із заявлених 6,0 %.

2. Оцінюйте локацію на перспективу після закінчення договору. Що коротший фіксований залишок строку, то сильніше ціна залежить від зони охоплення, конкурентів, динаміки населення та запасу ділянки для розширення.

3. Рахуйте ціну слабкої ланки. Об'єкт, якому бракує хоча б однієї ознаки класу core, коштував 2025 року 15,5 річної орендної плати замість 18,5 — за орендної плати 500 000 € це 1,5 млн € різниці.

Що перевірити:
• З'ясуйте, яка юридична особа підписала договір, і запросіть її фінансову звітність та гарантію групи.
• Розрахуйте фіксований залишок строку без урахування опціонів орендаря.
• Прочитайте в договорі розподіл витрат і умову про індексацію.
• Перевірте статус «центрального місця», конкурентів і динаміку населення в зоні охоплення.
• Звірте запас ділянки для розширення з обмеженнями плану забудови.

Див. також: що буде, якщо орендар супермаркету з'їде; на який строк укладають договір оренди супермаркету в Німеччині; як вибрати місто для купівлі супермаркету в Німеччині.

Джерела: Bundeskartellamt, прес-реліз від 28 вересня 2026 року; BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року; § 542 BGB; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 2, 3, 5, 7 і 12; досвід угод Gordon Real Estate Group.

Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон