Нотариальное удостоверение сделок — требование закона
Если после полной комплексной проверки и согласования приемлемой итоговой цены инвестор решает приобрести объект коммерческой недвижимости, обе стороны поручают своим юристам доработать текст договора купли-продажи, выбрать государственного нотариуса (по немецкому праву приоритетное право выбора нотариуса принадлежит покупателю) и согласовать дату нотариального подписания.
В ходе процедуры нотариус выступает беспристрастным арбитром: он следит за тем, чтобы содержание договора купли-продажи строго соответствовало букве и духу немецкого закона и чтобы ни одно из его положений не давало необоснованного преимущества ни одной из сторон.
В присутствии представителей покупателя и продавца нотариус зачитывает вслух полный текст договора и при необходимости вносит последние правки — но только с явного согласия обеих сторон.
Важность надлежащей подготовки
Тщательная подготовка к нотариальному подписанию крайне важна.
Дело в том, что к нотариально удостоверяемому договору прилагается объёмное приложение — Bezugsurkunde, которое включает:
разрешение на строительство,
договор аренды объекта продуктового ритейла,
архитектурные планы и планы участка,
полную строительную спецификацию, в которой буквально описан каждый элемент технической инфраструктуры здания — от мельчайшего винта и кабеля (с указанием производителя и технических параметров) до систем водоснабжения, отопления и вентиляции.
Если договор купли-продажи обычно занимает 30–35 страниц (70–100 страниц в крупных проектах), то приложение к нему легко может составить 150–200 страниц и более.
По немецкому закону нотариус обязан зачитать вслух и договор, и всё приложение целиком.
Чтобы избежать многочасового марафона, обе стороны обычно выдают нотариусу доверенность, уполномочивая его сотрудников зачитать приложение накануне официального подписания.
Такое внутреннее чтение может длиться до шести часов с перерывами.
Показательный пример
Во время сделки между одним из пяти крупнейших девелоперов Германии и крупными клиентами Gordon Real Estate Group нотариус, которому оставалось совсем немного до пенсии, прямо за столом подписания признался, что забыл поручить сотрудникам зачитать приложение накануне.
В комнате воцарилась тишина.
Представители обеих сторон застонали от досады.
Но поделать ничего было нельзя:
после полутора часов чтения договора купли-продажи всем пришлось высидеть ещё четыре часа чтения всего приложения — от начала до конца.
Правовые последствия нотариального подписания
После нотариального удостоверения договора купли-продажи:
покупатель обязан по закону уплатить договорную цену в соответствии с графиком платежей, установленным договором;
право пользования — то есть право на получение арендного дохода — переходит от продавца к покупателю;
переход права собственности завершается после регистрации покупателя в качестве нового собственника в поземельной книге (Grundbuch).
Промежуточная защита: предварительная запись о передаче права собственности
В период между подписанием нотариального договора и фактическим переходом права собственности финансовую безопасность покупателя обеспечивает Auflassungsvormerkung (предварительная запись о передаче права собственности).
Эта запись в поземельной книге подтверждает, что нотариальный договор купли-продажи подписан, и блокирует любые попытки недобросовестного продавца перепродать объект другому лицу.
Ключевое преимущество немецкой системы
Немецкие нотариусы подключены к централизованной общенациональной системе поземельных книг и могут мгновенно, в режиме реального времени проверить, кто является текущим зарегистрированным собственником любого объекта.
Это значительно снижает риск мошенничества и обеспечивает высочайший уровень безопасности сделок.