Семь главных требований инвесторов к объектам категории Core Real Estate
Фундаментальное противоречие в поиске любым инвестором «идеального» объекта для инвестиций простое: идеальных объектов для инвестиций не существует.
Объекты с минимальной вероятностью потери капитала и исключительно высокой ликвидностью неизбежно приносят меньшую доходность. И наоборот: повышенная доходность в такой стране, как Германия, почти всегда означает меньшую ликвидность и более высокий риск полной потери капитала.
Институциональные и частные инвесторы, которые понимают и принимают эту реальность, предъявляют к торговым объектам категории Core Real Estate (и в редких случаях Core Real Estate Plus***) при оценке их для приобретения в Федеративной Республике Германия следующие требования:
Долгосрочный договор аренды с продуктовой сетью из первой десятки, в идеале — из «большой четвёрки».
Превосходное местоположение с перспективой на десятилетия и устойчиво сильной зоной охвата.
Стопроцентная заполняемость всей арендуемой площади.
Высокое качество строительства, премиальная отделка и первоклассная техническая инфраструктура.
Безупречная репутация девелопера, который строит (или построил) объект.
Высокая надёжность, то есть низкая вероятность потери капитала на протяжении инвестиционного горизонта.
Высокая ликвидность в сочетании с приемлемым и стабильным уровнем доходности.
Поскольку новые объекты, отвечающие всем этим критериям одновременно, встречаются редко, а спрос глобальных инвесторов на такие объекты всегда намного превышает предложение, неудивительно, что лучшие дискаунтеры и супермаркеты полного ассортимента в лучших локациях Германии достаются инвесторам, которые:
быстро принимают решения и
готовы заплатить премию за привилегию быть первыми в конкурентной гонке.
Эпилог
Инвестиционная привлекательность продуктового ритейла для инвесторов, ориентированных на сохранение капитала, основана на простом факте: продукты питания и товары первой необходимости нужны каждый день — буквально для выживания.
Спрос на них постоянен и структурно не зависит от экономических циклов.
В такой стране, как Германия, привлекательность продуктового ритейла усиливают факторы, не имеющие аналогов в мире, — в том числе то, что ведущие сети этого сегмента пережили одну мировую войну, а некоторые (например, EDEKA) — две.
Способы оплаты и форматы доставки могут меняться.
Вкусы и предпочтения потребителей могут меняться.
Но почти невозможно представить сценарий, при котором самая необходимая отрасль самой богатой и густонаселённой страны Западной Европы стала бы неплатёжеспособной настолько, что её сильнейшие операторы перестали бы платить арендную плату владельцам дискаунтеров и супермаркетов, работающих под их знаменитыми брендами.
Если такой день когда-нибудь наступит, это будет означать лишь одно:
привычный нам мир изменился настолько радикально, что неоплаченная аренда станет наименьшей из всех проблем.
* Объекты категории Core Real Estate Plus часто ошибочно воспринимаются как «более надёжные и более ликвидные». На самом деле «Plus» означает, что у объекта отсутствует как минимум один из определяющих признаков настоящей недвижимости категории Core Real Estate.