Из чего складываются эксплуатационные расходы и сколько они составляют.
Благодаря современным средствам связи и отсутствию необходимости постоянно жить в Германии подавляющее большинство иностранных владельцев немецкой недвижимости продуктового ритейла сводят расходную часть своих инвестиционных проектов к разумному минимуму. Они не нанимают персонал, не арендуют офисы, не покупают оргтехнику, не приобретают и не берут в лизинг служебные автомобили и избегают прочих лишних расходов.
Однако значительный перечень неизбежных расходов, связанных с текущей эксплуатацией коммерческих объектов, остаётся на собственнике.
Поскольку договоры аренды по схеме Triple Net в немецком продуктовом ритейле практически не применяются (суть этой схемы: «все эксплуатационные расходы несёт арендатор»), эти обязательства целиком ложатся на владельцев дискаунтеров, супермаркетов и торговых центров.
Хорошая новость в том, что часть этих расходов можно переложить на арендатора по итогам финансового года. Какие именно расходы можно перевыставить, определяет договор аренды — а, как мы помним, каждый договор аренды в Германии составляется индивидуально задолго до выхода объекта на рынок.
Полный перечень неизбежных эксплуатационных расходов, связанных с недвижимостью продуктового ритейла, — как правило, 15–20% годового арендного дохода — включает следующие статьи:
Налог на недвижимость (Grundsteuer)
Этот налог ежегодно взимают местные муниципалитеты на основе коэффициентов, устанавливаемых городскими администрациями.
Он может составлять около 5% и более годового арендного дохода.
Страхование имущества
Для максимальной защиты коммерческих зданий в Германии применяется тройное страховое покрытие:
Страхование здания
Защита от стихийных бедствий (наводнений, землетрясений, бурь, града, оползней), а также от краж со взломом, вандализма, пожара и ущерба от воды.
Страхование гражданской ответственности
Покрывает ущерб, причинённый третьим лицам на территории объекта (в здании, на парковке, на всём участке).
Страхование арендного дохода (до 36 месяцев)
Защищает арендный доход на случай, если объект потребует длительного восстановления — например, после полного уничтожения пожаром.
Тройное страхование стандартного супермаркета площадью 2000 м² стоит от 6000 € в год, а итоговая сумма зависит от различных факторов, включая местоположение, тип объекта, характеристики участка, особенности конструкции и рыночную стоимость.
Некоторые виды ущерба — например, разрушения в результате военных действий или страхование стеклянных фасадов — не входят в базовый пакет (что не вполне логично) и могут страховаться отдельно.
Важное замечание о страховании
Даже частичная экономия на страховании может привести к катастрофическим финансовым потерям.
Классический пример относится к середине 2000-х годов, когда компания — владелец логистического склада электроники под Франкфуртом — заключила «очень выгодный» договор страхования с неизвестной страховой компанией.
Однажды ночью во время сильной бури крыша склада обрушилась.
К счастью, это произошло в выходные, и никто не пострадал, но ущерб одним только товарам оценивался примерно в 10 млн €.
Страховая компания не смогла покрыть убыток и вскоре объявила о банкротстве. Сразу после этого обанкротился и ритейлер электроники.
страховать коммерческую недвижимость следует только в крупных международных страховых группах — Allianz, AXA, Zurich, Generali, — финансовая устойчивость которых не вызывает сомнений.
Услуги по управлению недвижимостью
Управляющая компания служит связующим звеном между собственником и многочисленными участниками повседневной жизни объекта продуктового ритейла:
арендаторами,
юристами,
техническими экспертами,
налоговыми консультантами,
сервисными и обслуживающими компаниями,
муниципальными и государственными органами.
Грамотная управляющая компания обеспечивает финансовую безопасность инвестора — от планового технического обслуживания до улучшения репутации и рыночного позиционирования объекта.
Плохая управляющая компания лишь «перекладывает бумаги» и увязает в бюрократии.
Стоимость услуг по управлению недвижимостью в Германии составляет:
от 3,57% (3,0% без НДС)
до
5,5% с НДС (4,6% без НДС)
годового арендного дохода (решение Федерального верховного суда Германии от 9 декабря 2009 года, XII ZR 109/08).
Бухгалтерские услуги
Бухгалтерское обслуживание компании, владеющей объектом коммерческой недвижимости, обычно стоит около 10 000 € в год.
Сюда входят:
текущий бухгалтерский учёт,
годовая финансовая отчётность,
подготовка и подача налоговых деклараций.
Подрядчики по обслуживанию и ремонту
В период владения инвестор несёт расходы на плановое техническое обслуживание, часть которых можно переложить на арендатора.
Внеплановый ремонт в течение гарантийного срока можно предъявить девелоперу, если инвестор докажет, что речь идёт о гарантийном случае.
Налоговые консультанты, юристы и технические эксперты
Время от времени собственнику потребуются платные консультации:
налоговых консультантов,
юристов,
инженеров-техников,
специализирующихся на коммерческой недвижимости Германии.
Эти услуги оплачиваются отдельно по почасовым ставкам соответствующих специалистов.
Прочие расходы, связанные с владением инвестиционной недвижимостью
К этой категории относятся деловые расходы во время поездок в Германию:
авиабилеты,
поездки на поезде,
аренда автомобилей,
гостиницы,
деловые завтраки, обеды и ужины.
Всё это можно оплачивать корпоративными картами компании и в конце года учитывать как деловые расходы.