Из чего складываются эксплуатационные расходы и сколько они составляют.
Благодаря современным средствам связи и отсутствию необходимости постоянно жить в Германии подавляющее большинство иностранных владельцев немецкой недвижимости продуктового ритейла сводят расходную часть своих инвестиционных проектов к разумному минимуму. Они не нанимают персонал, не арендуют офисы, не покупают оргтехнику, не приобретают и не берут в лизинг служебные автомобили и избегают прочих лишних расходов.
Однако значительный перечень неизбежных расходов, связанных с текущей эксплуатацией коммерческих объектов, остаётся на собственнике.
Поскольку договоры аренды по схеме Triple Net в немецком продуктовом ритейле практически не применяются (суть этой схемы: «все эксплуатационные расходы несёт арендатор»), эти обязательства целиком ложатся на владельцев дискаунтеров, супермаркетов и торговых центров.
Хорошая новость в том, что часть этих расходов можно переложить на арендатора по итогам финансового года. Какие именно расходы можно перевыставить, определяет договор аренды — а, как мы помним, каждый договор аренды в Германии составляется индивидуально задолго до выхода объекта на рынок.
Полный перечень неизбежных эксплуатационных расходов, связанных с недвижимостью продуктового ритейла, — как правило, 15–20% годового арендного дохода — включает следующие статьи:
Налог на недвижимость (Grundsteuer)
Этот налог ежегодно взимают местные муниципалитеты на основе коэффициентов, устанавливаемых городскими администрациями.
Он может составлять около 5% и более годового арендного дохода.
Страхование имущества
Для максимальной защиты коммерческих зданий в Германии применяется тройное страховое покрытие:
Тройное страхование стандартного супермаркета площадью 2000 м² стоит от 6000 € в год, а итоговая сумма зависит от различных факторов, включая местоположение, тип объекта, характеристики участка, особенности конструкции и рыночную стоимость.
Некоторые виды ущерба — например, разрушения в результате военных действий или страхование стеклянных фасадов — не входят в базовый пакет (что не вполне логично) и могут страховаться отдельно.
Важное замечание о страховании
Даже частичная экономия на страховании может привести к катастрофическим финансовым потерям.
Классический пример относится к середине 2000-х годов, когда компания — владелец логистического склада электроники под Франкфуртом — заключила «очень выгодный» договор страхования с неизвестной страховой компанией.
Однажды ночью во время сильной бури крыша склада обрушилась.
К счастью, это произошло в выходные, и никто не пострадал, но ущерб одним только товарам оценивался примерно в 10 млн €.
Страховая компания не смогла покрыть убыток и вскоре объявила о банкротстве. Сразу после этого обанкротился и ритейлер электроники.
Владелец склада понёс убытки, исчисляемые восьмизначной суммой.
Мораль:
страховать коммерческую недвижимость следует только в крупных международных страховых группах — Allianz, AXA, Zurich, Generali, — финансовая устойчивость которых не вызывает сомнений.
Услуги по управлению недвижимостью
Управляющая компания служит связующим звеном между собственником и многочисленными участниками повседневной жизни объекта продуктового ритейла:
Грамотная управляющая компания обеспечивает финансовую безопасность инвестора — от планового технического обслуживания до улучшения репутации и рыночного позиционирования объекта.
Плохая управляющая компания лишь «перекладывает бумаги» и увязает в бюрократии.
Стоимость услуг по управлению недвижимостью в Германии составляет:
годового арендного дохода (решение Федерального верховного суда Германии от 9 декабря 2009 года, XII ZR 109/08).
Однако значительный перечень неизбежных расходов, связанных с текущей эксплуатацией коммерческих объектов, остаётся на собственнике.
Поскольку договоры аренды по схеме Triple Net в немецком продуктовом ритейле практически не применяются (суть этой схемы: «все эксплуатационные расходы несёт арендатор»), эти обязательства целиком ложатся на владельцев дискаунтеров, супермаркетов и торговых центров.
Хорошая новость в том, что часть этих расходов можно переложить на арендатора по итогам финансового года. Какие именно расходы можно перевыставить, определяет договор аренды — а, как мы помним, каждый договор аренды в Германии составляется индивидуально задолго до выхода объекта на рынок.
Полный перечень неизбежных эксплуатационных расходов, связанных с недвижимостью продуктового ритейла, — как правило, 15–20% годового арендного дохода — включает следующие статьи:
Налог на недвижимость (Grundsteuer)
Этот налог ежегодно взимают местные муниципалитеты на основе коэффициентов, устанавливаемых городскими администрациями.
Он может составлять около 5% и более годового арендного дохода.
Страхование имущества
Для максимальной защиты коммерческих зданий в Германии применяется тройное страховое покрытие:
- Страхование здания
- Защита от стихийных бедствий (наводнений, землетрясений, бурь, града, оползней), а также от краж со взломом, вандализма, пожара и ущерба от воды.
- Страхование гражданской ответственности
- Покрывает ущерб, причинённый третьим лицам на территории объекта (в здании, на парковке, на всём участке).
- Страхование арендного дохода (до 36 месяцев)
- Защищает арендный доход на случай, если объект потребует длительного восстановления — например, после полного уничтожения пожаром.
Тройное страхование стандартного супермаркета площадью 2000 м² стоит от 6000 € в год, а итоговая сумма зависит от различных факторов, включая местоположение, тип объекта, характеристики участка, особенности конструкции и рыночную стоимость.
Некоторые виды ущерба — например, разрушения в результате военных действий или страхование стеклянных фасадов — не входят в базовый пакет (что не вполне логично) и могут страховаться отдельно.
Важное замечание о страховании
Даже частичная экономия на страховании может привести к катастрофическим финансовым потерям.
Классический пример относится к середине 2000-х годов, когда компания — владелец логистического склада электроники под Франкфуртом — заключила «очень выгодный» договор страхования с неизвестной страховой компанией.
Однажды ночью во время сильной бури крыша склада обрушилась.
К счастью, это произошло в выходные, и никто не пострадал, но ущерб одним только товарам оценивался примерно в 10 млн €.
Страховая компания не смогла покрыть убыток и вскоре объявила о банкротстве. Сразу после этого обанкротился и ритейлер электроники.
Владелец склада понёс убытки, исчисляемые восьмизначной суммой.
Мораль:
страховать коммерческую недвижимость следует только в крупных международных страховых группах — Allianz, AXA, Zurich, Generali, — финансовая устойчивость которых не вызывает сомнений.
Услуги по управлению недвижимостью
Управляющая компания служит связующим звеном между собственником и многочисленными участниками повседневной жизни объекта продуктового ритейла:
- арендаторами,
- юристами,
- техническими экспертами,
- налоговыми консультантами,
- сервисными и обслуживающими компаниями,
- муниципальными и государственными органами.
Грамотная управляющая компания обеспечивает финансовую безопасность инвестора — от планового технического обслуживания до улучшения репутации и рыночного позиционирования объекта.
Плохая управляющая компания лишь «перекладывает бумаги» и увязает в бюрократии.
Стоимость услуг по управлению недвижимостью в Германии составляет:
- от 3,57% (3,0% без НДС)
- до
- 5,5% с НДС (4,6% без НДС)
годового арендного дохода (решение Федерального верховного суда Германии от 9 декабря 2009 года, XII ZR 109/08).
Бухгалтерские услуги
Бухгалтерское обслуживание компании, владеющей объектом коммерческой недвижимости, обычно стоит около 10 000 € в год.
Сюда входят:
Подрядчики по обслуживанию и ремонту
В период владения инвестор несёт расходы на плановое техническое обслуживание, часть которых можно переложить на арендатора.
Внеплановый ремонт в течение гарантийного срока можно предъявить девелоперу, если инвестор докажет, что речь идёт о гарантийном случае.
Налоговые консультанты, юристы и технические эксперты
Время от времени собственнику потребуются платные консультации:
специализирующихся на коммерческой недвижимости Германии.
Эти услуги оплачиваются отдельно по почасовым ставкам соответствующих специалистов.
Прочие расходы, связанные с владением инвестиционной недвижимостью
К этой категории относятся деловые расходы во время поездок в Германию:
Всё это можно оплачивать корпоративными картами компании и в конце года учитывать как деловые расходы.
Фото: Aldi Nord
Бухгалтерское обслуживание компании, владеющей объектом коммерческой недвижимости, обычно стоит около 10 000 € в год.
Сюда входят:
- текущий бухгалтерский учёт,
- годовая финансовая отчётность,
- подготовка и подача налоговых деклараций.
Подрядчики по обслуживанию и ремонту
В период владения инвестор несёт расходы на плановое техническое обслуживание, часть которых можно переложить на арендатора.
Внеплановый ремонт в течение гарантийного срока можно предъявить девелоперу, если инвестор докажет, что речь идёт о гарантийном случае.
Налоговые консультанты, юристы и технические эксперты
Время от времени собственнику потребуются платные консультации:
- налоговых консультантов,
- юристов,
- инженеров-техников,
специализирующихся на коммерческой недвижимости Германии.
Эти услуги оплачиваются отдельно по почасовым ставкам соответствующих специалистов.
Прочие расходы, связанные с владением инвестиционной недвижимостью
К этой категории относятся деловые расходы во время поездок в Германию:
- авиабилеты,
- поездки на поезде,
- аренда автомобилей,
- гостиницы,
- деловые завтраки, обеды и ужины.
Всё это можно оплачивать корпоративными картами компании и в конце года учитывать как деловые расходы.
Фото: Aldi Nord