Предположим, что после комплексной проверки лицо, не являющееся налоговым резидентом Германии, приходит к выводу, что экономически целесообразно приобрести новый супермаркет полного ассортимента известной сети, например REWE или EDEKA, в одном из городов Германии по цене договора 10 млн €, приносящий 500 000 € чистого годового арендного дохода.
Зарегистрировав немецкое юридическое лицо — GmbH (немецкое общество с ограниченной ответственностью), — инвестор (теперь выступающий в отдельном качестве частного лица) предоставляет этой GmbH целевой заём участника (Gesellschafterdarlehen) на 10 млн €* под 3,0% годовых. GmbH использует эти средства для покупки объекта в ходе нотариальной сделки и с момента открытия супермаркета начинает получать арендный доход.
Из 500 000 € годового арендного дохода GmbH инвестора ежегодно выплачивает инвестору 300 000 € в виде процентов по займу участника. Эти процентные выплаты не облагаются в Германии никакими налогами, поскольку инвестор (как физическое лицо) не является налоговым резидентом Германии.
В результате налоговая база компании уменьшается с 500 000 € до 200 000 €.
* Сумма 10 млн € приведена для простоты. На практике при цене договора 10 млн € инвестор обычно предоставляет GmbH заём участника примерно на 11 млн € с учётом расходов по сделке, таких как налог на приобретение недвижимости (от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли), брокерская комиссия, нотариальные расходы и сборы за регистрацию в поземельной книге.
Амортизация ещё больше снижает налоговую базу
Немецкое законодательство предусматривает ежегодную амортизацию коммерческих зданий (нежилого фонда), построенных после 31 марта 1985 года и используемых для получения арендного дохода.
Норма амортизации составляет 3,0% в год, а значит, коммерческое здание в Германии полностью амортизируется примерно за:
100% / 3,0% = около 33 лет.
Важный нюанс:
амортизация начисляется только на стоимость здания, а не земли, на которой оно построено. Как правило, доля земли не превышает 30% общей цены договора объекта продуктового ритейла.
Таким образом, у супермаркета с ценой договора 10 млн € стоимость земли даже в самых дорогих городах Германии не превысит 3 млн €.
Следовательно:
Цена договора: 10 000 000 €
Минус стоимость земли: 3 000 000 €
Стоимость здания: 7 000 000 €
Амортизация: 7 000 000 € × 3,0% = 210 000 € в год
В результате налоговая база GmbH, составлявшая 200 000 € (после выплаты процентов), уменьшается ещё на 210 000 € амортизации —
примерно до –10 000 €.
Таким образом, компания отражает налоговый убыток, к которому в течение года добавляются ежегодные эксплуатационные расходы (примерно 15–20% арендного дохода).
Что происходит со «списанными» деньгами?
Сумма амортизации в 210 000 € — или, в «реальных деньгах», около 200 000 €, остающихся после выплаты GmbH процентов по займу участника, — никуда не исчезает.
Она просто остаётся на банковском счёте компании и полностью доступна инвестору. Её можно:
направить на покрытие текущих расходов GmbH или
реинвестировать в качестве дополнительного собственного капитала в будущие приобретения.
Так сколько же остаётся у инвестора?
В текущих условиях иностранный инвестор, не являющийся налоговым резидентом Германии и владеющий немецкой GmbH, которой принадлежит объект продуктового ритейла стоимостью 10 млн € с годовым арендным доходом 500 000 €, получает:
✔ 300 000 € в год — проценты по займу участника, не облагаемые налогом ✔ 100 000–125 000 € в год — не облагаемый налогом денежный поток, остающийся в GmbH (после всех расходов, амортизации и эксплуатационных затрат)
Кроме того, инвестор становится владельцем высококачественного, сверхстабильного актива в самой густонаселённой и экономически мощной стране Западной Европы.
Кому это подходит?
Такие в высшей степени консервативные инвестиции, ориентированные на стабильность, привлекают прежде всего:
успешных предпринимателей с международной ориентацией,
семьи категории UHNW,
инвесторов, получающих сильный денежный поток от основного бизнеса,
тех, для кого сохранение капитала важнее доходности.
Для таких инвесторов недвижимость продуктового ритейла в Германии — надёжный инструмент сохранения заработанного тяжёлым трудом капитала. Арендный доход, который как минимум поспевает за инфляцией, считается вполне удовлетворительным — особенно если объект приобретён на 100% за собственные средства, без банковского плеча и внешнего финансирования.