מדריך למשקיע
2026-10-10 11:14

מי משלם את מס הרכוש (Grundsteuer) בחוזה שכירות מסחרי?

את מס הרכוש (Grundsteuer) משלם לרשות המקומית הבעלים: החוק קובע כחייב במס את מי שהנכס מיוחס לו בעת קביעת שוויו לצורכי מס (§ 10(1) GrStG). אבל בחוזי שכירות מסחריים השוכר נושא בדרך כלל בנטל הכלכלי — אם החוזה מגלגל אליו את המס במפורש. בלי סעיף כזה, המס נשאר אצל המשכיר (§ 535(1) BGB).

החוק מחייב את הבעלים; החוזה מעביר את העלות

דרישת התשלום נשלחת לבעלים: ככלל, המס משולם בארבעה תשלומים שווים — ב-15 בפברואר, ב-15 במאי, ב-15 באוגוסט וב-15 בנובמבר (§ 28(1) GrStG). השוכר מחזיר אותו באמצעות ההתחשבנות השנתית על הוצאות התפעול, אם החוזה קובע זאת. לחוזי שכירות מסחריים אין רשימה סגורה של עלויות שאפשר לגלגל לשוכר. אבל מס הרכוש הוא הפריט הראשון בתקנות הוצאות התפעול (§ 2 מס׳ 1 BetrKV), ולכן סעיף שמפנה לרשימה הזו חל גם עליו. לפי ניסיוננו, חוזי שכירות של חנויות מזון מגלגלים בדרך כלל את המס לשוכר (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
גם התייקרות שעוברת לשוכר חשובה למשכיר. היא מגדילה את עלות האכלוס הכוללת של החנות, ובנתון הזה רשת מתבוננת כשהיא מחליטה אם לחדש את החוזה (חלק 10).

במכירה או כשהנכס ריק, המס נשאר אצל הבעלים

המס נקבע לפי המצב בתחילת השנה הקלנדרית (§ 9 GrStG), ולכן בשנת המכירה המוכר נשאר החייב כלפי הרשות המקומית. הסכם הרכישה מחלק את העלות בין הצדדים החל ממועד המסירה (חלק 8). אם השוכר עוזב, הבעלים משלם. החוק מרכך את המכה: אם ההכנסה הרגילה מדמי השכירות יורדת ביותר ממחצית שלא באשמת הבעלים, המס מופחת ב-25%, וב-50% אם ההכנסה אובדת כליל. את הבקשה יש להגיש עד 31 במרץ של השנה שלאחר מכן (§§ 34, 35 GrStG).

מאז רפורמת 2025, מס הרכוש על סופרמרקט תלוי במדינה הפדרלית

מאז 1 בינואר 2025 המס מחושב לפי שווי נכון ל-1 בינואר 2022 (§ 266(1) BewG). בסיס המס מוכפל בשיעור המס הבסיסי (Steuermesszahl), והתוצאה — במקדם שקובעת הרשות המקומית (Hebesatz, § 25 GrStG). לפי המודל הפדרלי, חנות מוערכת בשיטת העלות (§ 250(3) BewG), והשיעור שלה גבוה מזה של מגורים: 0.34‰ לעומת 0.31‰ (§ 15(1) GrStG). כמה מדינות מחילות מודלים משלהן — ובהן באדן-וירטמברג, בוואריה, המבורג וסקסוניה התחתונה.
טבלה 1. בסיס המס תלוי במדינה: שווי עלות, שווי קרקע או שטח
⁧המשמעות לסופרמרקט⁩
⁧בסיס המס⁩
⁧מדינה⁩
⁧המס עולה עם שווי הבניין⁩
⁧שווי העלות של הקרקע והבניין; שיעור 0.34‰, עם שיעורים משלהן בזארלנד ובסקסוניה⁩
⁧המודל הפדרלי (רוב המדינות)⁩
⁧המקדם לחנות אינו יכול להיות נמוך מזה של מגורים⁩
⁧המודל הפדרלי, אבל הרשות המקומית רשאית לקבוע מקדמים נפרדים לנכסי מגורים ולנכסים שאינם למגורים⁩
⁧נורדריין-וסטפאליה⁩
⁧חניון גדול מגדיל את המס; ההפחתה של 30% חלה רק על נכסים המשמשים בעיקר למגורים⁩
⁧הקרקע בלבד: שטח המגרש × שווי הקרקע הרשמי (Bodenrichtwert)⁩
⁧באדן-וירטמברג⁩
⁧השווי אינו מובא בחשבון; השיעור לשטחי מגורים מופחת ל-70%⁩
⁧שטחים: €0.04 למ״ר מגרש ו-€0.50 למ״ר בנייה⁩
⁧בוואריה⁩

המשמעות למשקיעים

1. ודאו שהחוזה מגלגל את המס במפורש. בלי סעיף כזה, המס נשאר אצל המשכיר; סעיף שמפנה לתקנות הוצאות התפעול חל גם עליו.
2. הכניסו את המס לחישוב תקופת הריקנות. אם השוכר עוזב, הבעלים משלם את המס. הוא מופחת ב-25% אם ההכנסה הרגילה מדמי השכירות יורדת ביותר ממחצית שלא באשמת הבעלים, וב-50% אם ההכנסה הזו אובדת כליל — אבל רק על פי בקשה שהוגשה עד 31 במרץ של השנה שלאחר מכן.
3. עקבו אחרי התייקרויות גם כשהשוכר משלם אותן. מס גבוה יותר מגדיל את עלות האכלוס הכוללת של החנות, ובנתון הזה רשת מתבוננת כשהיא מחליטה אם לחדש את החוזה.
מה לבדוק:
• הסעיף בחוזה על מס הרכוש, ומי נושא בהתייקרות;
• הודעות השווי לצורכי מס והודעות המס לפי רפורמת 2025 (בקשו אותן מהמוכר), ואת המקדם של הרשות המקומית;
• כיצד הסכם הרכישה מחלק את המס לשנת המכירה;
• בתקופת ריקנות — בקשה להפחתה חלקית של המס עד 31 במרץ של השנה שלאחר מכן.
ראו גם: מהו חוזה שכירות double net?; מה קורה כששוכר של סופרמרקט עוזב?; אילו מסים משלמת GmbH המחזיקה נדל״ן?
מקורות: §§ 9, 10, 15, 25, 28, 34, 35 GrStG; §§ 250, 266 BewG; Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg מ-4 בנובמבר 2020, §§ 38, 40; Bayerisches Grundsteuergesetz, סעיפים 3, 4; Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz מ-5 ביולי 2024, § 1; § 535(1) BGB; § 2 BetrKV; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 8 ו-10. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.