מדריך למשקיע
2026-10-10 11:15

מי הבעלים של מבני הסופרמרקטים בגרמניה — הרשתות או המשקיעים?

שניהם, והמודל תלוי ברשת. רשתות הדיסקאונט מעדיפות להחזיק בבעלות: ב-2023 החזיקה ALDI Süd בבעלות בכ-65% מחנויותיה בגרמניה (Lebensmittel Zeitung), ו-Lidl ו-Kaufland בונות לעצמן כברירת מחדל. הסופרמרקטים של REWE ו-EDEKA, לפי ניסיוננו, מושכרים ברובם המכריע ממשקיעים: ההתחייבויות בגין חכירות של קבוצת REWE עמדו בסוף 2025 על €14.0 מיליארד, יותר מפי שלושה מהחוב נושא הריבית שלה.

רשתות הדיסקאונט בונות לעצמן ומוכרות באופן סלקטיבי

בתחילת 2023 החזיקה ALDI Süd בבעלות ב-1,283 חנויות, כ-65%, ומאז 2019 השקיעה בהן יותר מ-€1 מיליארד (Lebensmittel Zeitung). באותה שנה רכשה בחזרה 76 מחנויותיה מ-Pimco תמורת כ-€240 מיליון (BNP Paribas Real Estate). בחוברת הנדל״ן שלה כותבת Lidl שהיא מפתחת חנויות "לא רק כנכסים בבעלותה", כלומר בעיקר כנכסים בבעלותה; הרשת אינה מפרסמת איזה חלק מהחנויות היא מחזיקה בבעלות. גם Kaufland מעדיפה בעלות: הערך בספרים של נכסי הנדל״ן שלה עמד על כ-€4.1 מיליארד ב-2020 (Lebensmittel Zeitung).
אבל גם רשתות הדיסקאונט מוכרות, כדי לשחרר הון לעסק הליבה (ראו חלק 4 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). ב-2024 מכרה Lidl ל-Captiva 16 חנויות תמורת כ-€120 מיליון ושכרה אותן בחזרה (מכירה והשכרה חוזרת, sale-and-leaseback). ב-2025, לפי Lebensmittel Zeitung, הייתה ALDI Nord בתהליך של מכירת ⁦50–60⁩ נכסים לפחות, וב-2026 היא מציעה למשקיעים עסקאות של מכירה והשכרה חוזרת.

סופרמרקטים בעלי מגוון מלא מושכרים ברובם ממשקיעים

EDEKA, שחנויותיה מופעלות ברובן בידי כ-3,200 סוחרים עצמאיים, ו-REWE שוכרות את רוב הסופרמרקטים שלהן. המודל הזה יוצר את ההיצע למשקיעים: יזמים בונים חנויות כנגד חוזה שכירות עם רשת, ומוכרים אותן. ב-2025 היו היזמים אחראים ל-15% מהיקף נדל״ן קמעונאות המזון שנמכר, ורק ל-4% מההיקף שנקנה (BNP Paribas Real Estate).
גם הקבוצות האלה קונות. בחוברת ההתרחבות שלה ל-2026 מציעה REWE, לצד שכירות, גם חכירת קרקע (Erbpacht) ורכישה, והיא מנתה את הרחבת תיק הנכסים שבבעלותה בין סדרי העדיפויות שלה להשקעות ב-2025. CEV, חברת הנדל״ן של קבוצת EDEKA, רכשה ב-2022 13 מרכזים מסחריים פתוחים מ-Hahn Group, תמורת כ-€380 מיליון לפי הערכת BNP. ב-2026 רכשה את תיק Powerfood, 37 נכסים, תמורת כ-€200 מיליון (Cushman & Wakefield).

הרשתות נכנסות לשוק גם כקונות וגם כמוכרות

טבלה 1. הרשתות והיזמים הם בעיקר מוכרים בשוק, הקרנות — בעיקר קונות
⁧נתח מהמכירות, %⁩
⁧נתח מהרכישות, %⁩
⁧המשתתפים בשוק ב-2025⁩
28
33
⁧מנהלי השקעות ומנהלי נכסים⁩
4
18
⁧קרנות ייעודיות⁩
—
11
⁧קרנות סגורות⁩
12
9
⁧רשתות ומפעילים אחרים⁩
8
7
⁧חברות נדל״ן⁩
—
6
⁧חברות ביטוח⁩
15
4
⁧יזמים⁩
10
—
⁧משקיעים פרטיים⁩
6
—
⁧קרנות פנסיה⁩
15
11
⁧אחרים⁩
נתחים מהיקף העסקאות בנדל״ן קמעונאות המזון בגרמניה; "—" פירושו שהקבוצה אינה מוצגת בנפרד. מקור: BNP Paribas Real Estate.
המכירות של הרשתות משקפות בדרך כלל, להערכת BNP, ייעול של רשת הסניפים. לקונה נובעות מכך שתי מסקנות. בעסקת מכירה והשכרה חוזרת, את דמי השכירות קבע מוכר שרצה מחיר גבוה (חלק 4). ורשת שמעדיפה בעלות עשויה, במועד החידוש, לעבור לאתר משלה בסמוך או להציע לקנות את הבניין.

המשמעות למשקיעים

1. בררו מדוע הרשת אינה הבעלים של החנות. ב-ALDI Süd, ב-Lidl וב-Kaufland שכירות היא יותר בגדר יוצא מן הכלל, ועסקת מכירה והשכרה חוזרת, בעל קרקע שלא רצה למכור את האתר או בניין לשימוש מעורב — כל אחד מהם נושא סיכונים אחרים.
2. בדקו דמי שכירות בעסקת השכרה חוזרת מול השוק. את דמי השכירות קבע המוכר; נקודת הייחוס היא ממוצע של €12.23 למ״ר לחודש במדגם של Hahn Group שכלל יותר מ-700 חנויות מזון.
3. התייחסו לרשת כאל מתחרה. ALDI Süd רוכשת חנויות בחזרה, REWE מרחיבה את תיק הנכסים שבבעלותה ו-CEV קונה תיקים: בהליך מכירה תחרותי ובמועד החידוש, השוכר עשוי להתגלות כיריב שלכם.
מה לבדוק:
• ההיסטוריה של הנכס: האם יזם בנה אותו כנגד חוזה שכירות עם הרשת, או שהרשת עצמה מכרה את החנות ושכרה אותה בחזרה;
• מי חתם על החוזה: חברה בקבוצה, חברה אזורית או סוחר עצמאי;
• האם לרשת יש אתר או חנות משלה בסביבה;
• דמי השכירות למ״ר מול הממוצע לפורמט;
• האופציות של השוכר וזכות הקדימה שלו לרכישה, אם החוזה קובע כזו.
ראו גם: ALDI Süd כשוכר: קודם כול בעלים, ורק אחר כך שוכר; REWE כשוכר: הקבוצה חותמת על החוזה, הסוחר מפעיל את החנות; חלק 4 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"
מקורות: Lebensmittel Zeitung, 15 במאי 2020 (הנדל״ן של Kaufland), 17 בפברואר 2023 (הבעלות של ALDI Süd) ו-11 בספטמבר 2025 (המכירות של ALDI Nord); Lidl, חוברת הנדל״ן "Vielfalt entwickeln" (2021); ALDI Nord, הודעה לעיתונות לקראת EXPO REAL 2026 (10 בספטמבר 2026); REWE Group, הדוח הכספי לשנת 2025, הודעה לעיתונות על תוצאות 2025 וחוברת ההתרחבות (אוגוסט 2026); BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאות המזון בגרמניה לרבעון הרביעי של 2024 ולרבעון הרביעי של 2025; Cushman & Wakefield, MarketBeat Einzelhandel Investment Deutschland, הרבעון השני של 2026; Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (כפי שפורסם ב-LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 בספטמבר 2026); הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 4; הניסיון של Gordon Real Estate Group.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.