מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 08:18

Wertsicherungsklausel (סעיף הצמדה): רק חוזה ארוך רשאי להצמיד — והנוסח קובע בכמה

Wertsicherungsklausel הוא סעיף שמצמיד את דמי השכירות באופן אוטומטי למדד המחירים לצרכן — והוא מותר בחוזה שכירות מסחרי רק כשהמשכיר מחויב לפחות לעשר שנים, או כשהשוכר יכול להאריך את התקופה לעשר שנים. בקמעונאות המזון, הנוסח של הקמעונאי עצמו — ספים, גלגול חלקי, תזמון — הוא שקובע אז כמה מהאינפלציה מגיע למשכיר.

מה זה

סעיפי מחיר אוטומטיים אסורים באופן עקרוני: אסור שסכום חוב ייקבע במישרין ובאופן אוטומטי לפי המחיר או השווי של סחורות או שירותים שאינם בני השוואה (§ 1(1) PrKG). בחוזים ארוכי טווח, חוק סעיפי המחיר (Preisklauselgesetz) מתיר אותם כאשר (§ 3(1) מס׳ 1 אות d, e PrKG):
התשלומים נמשכים לפחות עשר שנים מכריתת החוזה ועד התשלום האחרון, או שהמשכיר מוותר על זכות הסיום הרגילה לפחות לעשר שנים, או שלשוכר יש זכות להאריך את התקופה לעשר שנים לפחות; וגםדמי השכירות צמודים למדד יוקר המחיה של הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה או של לשכה סטטיסטית של מדינה פדרלית, או למדד המחירים לצרכן של הלשכה הסטטיסטית של האיחוד האירופי.
הסעיף חייב להיות מוגדר דיו, ואסור שיקפח אחד הצדדים באופן בלתי סביר — למשל אם הוא מעלה את דמי השכירות כשהמחירים עולים, בלי להורידם כשהם יורדים (§ 2(1), (3) PrKG). סעיפים שמשאירים את קביעת היקף השינוי לשיקול דעת הוגן נמצאים מחוץ לאיסור (§ 1(2) מס׳ 1 PrKG). סעיף שמפר את החוק נעשה בטל רק כשבית משפט קובע את ההפרה בפסק דין חלוט, אלא אם הצדדים הסכימו על בטלות מוקדמת יותר; עד אז הוא תקף (§ 8 PrKG).

למה זה חשוב למשקיעים

בחוזה שכירות ארוך בקמעונאות המזון, ההצמדה היא הדרך שבה דמי השכירות שומרים על קצב האינפלציה, ופרטיה נקבעים לפי החוזה האחיד של הקמעונאי. לא פעם הסעיף מופעל רק משהאינפלציה חוצה סף, ואז מגלגל רק חלק ממנה (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). בדוגמה שבחלק 11, גלגול של 70% מאינפלציה של 2% מעלה דמי שכירות של €500,000 ל-€566,600 עד השנה העשירית. גלגול מלא היה מגיע לכ-€597,500 (לפי חישובנו) — כ-€31,000 יותר בכל שנה מאותה חנות.
גם לתזמון יש מחיר. לפי ניסיוננו, יש סעיפים שמעלים את דמי השכירות רק מהחודש שאחרי בקשה בכתב של המשכיר, כך שסף שנחצה בלי שאיש שם לב הוא שכירות שאבדה לתמיד (חלק 10).

מה לבדוק

• האם התקופה הקצובה, ויתור על זכות הסיום או האופציות של השוכר מגיעים למינימום של עשר שנים;
• המדד הנקוב, הסף, השיעור המגולגל — והאם הסעיף פועל גם כלפי מטה;
• האם העדכונים אוטומטיים או מחייבים בקשה בכתב — והאם כבר נחצה סף בלי שההעלאה נדרשה;
• האם החוזה קובע בטלות מוקדמת יותר מזו שב-§ 8 PrKG.
מונחים קשורים: Schriftform (§ 550 BGB) · Betriebskosten · Ankermieter
מקורות: Preisklauselgesetz (PrKG) §§ 1, 2, 3, 8; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2, 10 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Peter Herrmann / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.