Vollsortimenter הוא סופרמרקט בעל מגוון מלא, ולמשקיעים — פורמט העוגן העיקרי: ב-2025 צמח המחזור של הסופרמרקטים ב-6.5%, לעומת 2.7% בחנויות הדיסקאונט (EHI). בגרמניה הכוונה בראש ובראשונה ל-REWE ול-EDEKA, שבניגוד ל-ALDI ול-Lidl, לפי ניסיוננו, שוכרות ממשקיעים את הרוב הברור של הסופרמרקטים שלהן.
מה זה
זהו מונח של השוק, לא של החוק. המגוון משתרע מירקות טריים, בשר וגבינות ועד מוצרי מזון יבשים, משקאות ומוצרי בית יומיומיים; הפורמט ההפוך הוא חנות הדיסקאונט, עם מגוונה המצומצם. סופרמרקטים גדולים של REWE ו-EDEKA מציעים בין 15,000 ל-40,000 מוצרים, וחנות דיסקאונט קטנה — כמה אלפים (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). חנות ששטח המכירה שלה עולה על 800 מ״ר נחשבת לחנות בהיקף גדול (BVerwG, 24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04). אם עלולות להיות לה השפעות שאינן זניחות על סביבתה, מותר להקים אותה רק באזור ליבה או באזור מיוחד (§ 11(3) BauNVO).
טבלה 1. לסופרמרקט הממוצע חסרים כ-450 מ״ר לעומת מה שהרשתות דורשות כיום
מקור: BNP Paribas Real Estate, Q4 2025.
למה זה חשוב למשקיעים
הפורמט מגדיל את נתח השוק שלו. ב-2025 הגדילו הסופרמרקטים והסופרמרקטים הגדולים את חלקם במחזור קמעונאות המזון מ-42.1% ל-43.2%, ואילו חלקן של חנויות הדיסקאונט ירד מ-46.6% ל-46.1% (EHI; חלק 1). אמידותו של רובע ניכרת בראש ובראשונה בבחירת הפורמט — מגוון מלא וקווי פרימיום במקום חנויות דיסקאונט (חלק 5).
REWE ו-EDEKA הן שיוצרות את ההיצע למשקיעים: מודל השכירות שלהן מייצר זרם של סופרמרקטים חדשים בחוזי שכירות ארוכים (חלק 4). סוחרים עצמאיים מפעילים רבות מהחנויות האלה, ולכן החותם חשוב: חוזה עם חברה של הקבוצה — אחת מהחברות האזוריות של EDEKA או REWE Markt GmbH — חזק בהרבה מחוזה עם הסוחר עצמו (חלק 2).
BNP Paribas Real Estate מכנה את הפער בין השטח הנוכחי לבין דרישות הרשתות "הרזרבה השקטה" שבכל תיק נכסים. הרחבה מביאה ברוב המקרים עלייה ניכרת בדמי השכירות וחוזה שכירות חדש, לרוב ל-15 שנה. אבל הרזרבה משתלמת רק אם יש במגרש מקום לגדול (חלק 5).
מה לבדוק
• החותם על חוזה השכירות וכל ערבות של הקבוצה;
• גודל החנות מול הדרישות הנוכחיות של הרשת, והאם התב״ע מתירה הרחבה;
• מעמדה באזור המשיכה: האם החנות מובילה בין הסופרמרקטים בעלי המגוון המלא בעיר, ואילו מתחרים נמצאים במרחק נסיעה של עשר דקות;
• מי הבעלים של מערכות הקירור: אם הבעלים, חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH), משכירה אותן, החברה עלולה לאבד את ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung; חלק 9).
מונחים קשורים: Lebensmitteldiscounter · Ankermieter · Großflächiger Einzelhandel · Nahversorgung
מקורות: EHI Retail Institute (כפי שדווח ב-Lebensmittel Rundschau, ספטמבר 2026); BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025; BauNVO § 11(3); BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 1, 2, 4, 5 ו-9. הנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Alex Block / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.