מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 08:26

Untervermietung (שכירות משנה): סירוב להסכים עלול לעלות למשכיר בחוזה כולו

Untervermietung פירושה העמדת המושכר לשימושו של צד שלישי, ובעיקר השכרתו בשכירות משנה — והשוכר זקוק לשם כך להסכמת המשכיר. אם ההסכמה נשללת בלי סיבה חשובה הנוגעת לצד השלישי עצמו, החוק מאפשר לשוכר לסיים אפילו חוזה ל-15 שנה בהודעה מוקדמת של כשישה חודשים — אלא אם החוזה קובע אחרת.

מה זה

בלי רשות המשכיר, אסור לשוכר להעמיד את המושכר לשימושו של צד שלישי, ובפרט להשכיר אותו בשכירות משנה. אם הרשות נשללת, השוכר רשאי לסיים את החוזה לפני תומו בהודעה מוקדמת לפי החוק, אלא אם יש סיבה חשובה הנוגעת לצד השלישי עצמו (§ 540(1) BGB). בנכסים מסחריים, הודעה מוקדמת לפי החוק נמסרת לא יאוחר מיום העבודה השלישי של רבעון, לסוף הרבעון שאחריו (§ 580a(2), (4) BGB).
השוכר אחראי לאשמתו של שוכר המשנה, גם כשניתנה הסכמה (§ 540(2) BGB). זכותו של שוכר דירה לדרוש הסכמה להשכרת חלק מדירתו בשכירות משנה (§ 553 BGB) אינה חלה על נכסים מסחריים. עם סיום החוזה, המשכיר רשאי לדרוש את החזרת המושכר ישירות משוכר המשנה (§ 546(2) BGB).

למה זה חשוב למשקיעים

בקמעונאות המזון, שכירות המשנה בנויה לתוך המודל העסקי. חוזי שכירות נחתמים לעיתים קרובות בידי חברה של הקבוצה, שמשכירה לאחר מכן את החנות בשכירות משנה לסוחר העצמאי שמפעיל אותה (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). ב-EDEKA זו אחת מהחברות האזוריות שלה, ב-REWE בדרך כלל REWE Markt GmbH. החייב כלפי הבעלים נשאר מי שחתם על החוזה, ולכן השאלה המכרעת היא מי זה: חברה של הקבוצה היא צד נגדי איתן בהרבה מסוחר יחיד.
החוזים האחידים של הקמעונאים מבטיחים בדרך כלל את הזכות להשכיר בשכירות משנה בתוך הקבוצה, כולל לסוחר שמפעיל את החנות (חלק 2). כשהחוזה דורש הסכמה בלי אמות מידה ברורות, סירוב עלול להעניק לשוכר דלת יציאה נסתרת. בחוזה ל-15 שנה הדבר משנה את האופן שבו מוערכת התקופה, ואיתו את מחיר הנכס.
קונה נכנס בנעלי המשכיר רק בחוזה השכירות הראשי (§§ 566, 578 BGB); חוזה שכירות המשנה מחייב את השוכר ואת מפעיל החנות. כשהחוזה הראשי מסתיים, שוכר המשנה חייב לפנות את המושכר, ואם המפעיל רוצה להישאר, יש לסכם את התנאים מחדש. זהו בבת אחת הסיכון של חנות ריקה וההזדמנות לחוזה ישיר.

מה לבדוק

• מי השוכר, מי מפעיל את החנות בפועל, והאם קיים חוזה שכירות משנה;
• גבולות שכירות המשנה המותרת: בתוך הקבוצה, לסוחר עצמאי או לכל צד שלישי;
• האם החוזה מתיר לשנות את סוג הפעילות בחנות בעת העברתה;
• אמות המידה למתן הסכמה, ומה קורה לזכות הסיום אם ההסכמה נשללת;
• איתנותו הפיננסית של השוכר, לא רק של מפעיל החנות.
מונחים קשורים: Ankermieter · Sonderkündigungsrecht · Gewerbemietvertrag
מקורות: BGB §§ 540, 546, 553, 578, 580a; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 2. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Annie Spratt / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.