מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 08:29

Umsatzmiete (שכירות לפי מחזור): המשכיר מחליף הכנסה צפויה בנתח מהקופה

בשכירות לפי מחזור (Umsatzmiete) דמי השכירות מחושבים, כולם או חלקם, כשיעור ממחזור המכירות של השוכר — בדרך כלל בנוסף לדמי שכירות מינימליים קבועים. שום חוק אינו מסדיר אותה והחוזה קובע הכול; לבעלים של סופרמרקט היא מחליפה הכנסה צפויה בנתח מהצלחת החנות — וגם מדעיכתה.

מה זה

השוכר חייב לשלם את דמי השכירות המוסכמים (§ 535(2) BGB), והצדדים הם שבוחרים את הנוסחה. בפועל יש שכירות לפי מחזור טהורה ויש מבנים משולבים: דמי שכירות מינימליים (Mindestmiete) ועוד שיעור מהמחזור שמעל סף מסוים. הכול נשען על ההגדרות: האם המחזור מחושב בניכוי מע״מ ובניכוי החזרי פיקדון על בקבוקים (Pfand), והאם הוא כולל טבק, כרטיסי הגרלות והזמנות מקוונות שמלוקטות בחנות או נאספות בה. גם הדיווח על המחזור — המתכונת, המועדים, הזכות לביקורת — צריך להיות מוסדר בחוזה לפרטי פרטים.
טבלה 1. מבין שלוש הדרכים לקשור את דמי השכירות לעתיד, רק שכירות לפי מחזור מטילה על המשכיר את הירידה במכירות
⁧מגבלות בחוזה שכירות מסחרי⁩
⁧מי נושא בסיכון⁩
⁧מה קובע את דמי השכירות⁩
⁧מנגנון⁩
⁧§ 3 PrKG: תקופה של עשר שנים ומעלה⁩
⁧עליית מחירים: השוכר; ירידת מחירים: המשכיר⁩
⁧מדד המחירים לצרכן⁩
⁧Indexmiete (הצמדה למדד)⁩
⁧חופש החוזים⁩
⁧סטייה ממחירי השוק: שני הצדדים⁩
⁧מדרגות שנקבעו מראש⁩
⁧Staffelmiete (שכירות מדורגת)⁩
⁧חופש החוזים⁩
⁧ירידה במכירות: המשכיר⁩
⁧מחזור המכירות של החנות⁩
⁧Umsatzmiete (לפי מחזור)⁩

למה זה חשוב למשקיעים

לפי ניסיוננו, שכירות לפי מחזור נדירה בקמעונאות המזון הגרמנית: הרשתות המובילות נרתעות מחשיפת נתוני המכירות של סניפים בודדים ומעדיפות דמי שכירות קבועים וצמודים למדד. המבנה נפוץ יותר בקניונים.
היכן שהיא קיימת, דמי השכירות המינימליים הם ההכנסה הבטוחה, ושיעור המחזור הוא רק תוספת אפשרית. בחנו את הגדרת המחזור לאורך כל תקופת החוזה. המכירות המקוונות עדיין מהוות רק 4.9% מההוצאה בגרמניה על מזון ומוצרי פארם, אבל ב-2025 הן צמחו ב-10.4% (HDE; ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). אם החוזה משאיר בחוץ הזמנות מקוונות שמלוקטות בחנות או נאספות בה, הבסיס עלול להצטמק עם השנים.
השילוב המסוכן ביותר הוא שכירות לפי מחזור בלי חובת הפעלה (Betriebspflicht): אם החנות נסגרת, הרכיב המשתנה יורד לאפס ונותרים רק דמי השכירות המינימליים.

מה לבדוק

• דמי השכירות המינימליים, והסף שמעליו חל שיעור המחזור;
• הגדרת המחזור: מע״מ, פיקדון על בקבוקים, טבק והגרלות, הזמנות מקוונות ואיסופן בחנות;
• הזכות לקבל דוחות מחזור ולהעמיד אותם לביקורת;
• חובת הפעלה, והקשר בינה לבין שיעור המחזור;
• הצמדת דמי השכירות המינימליים למדד, ועמידתה בדרישות ה-PrKG.
מונחים קשורים: Betriebspflicht · Indexmiete · Ankermieter
מקורות: BGB § 535; PrKG § 3; HDE Online-Monitor 2026 (3 ביוני 2026); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 12; ניסיון העסקאות של Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי והנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Annie Spratt / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.