Indexmiete היא שכירות הצמודה למדד המחירים לצרכן של הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה (Destatis), והכללים המוכרים של § 557b BGB חלים עליה רק במגורים. בחוזה שכירות של סופרמרקט מכריע חוק סעיפי המחיר (PrKG), והוא מתיר הצמדה אוטומטית רק לתקופה ארוכה — עשר שנים לפחות, כולל האופציות של השוכר.
מה זה
במגורים, § 557b BGB מסדיר את ה-Indexmiete: יש להסכים עליה בכתב, ובין שינוי לשינוי חייבת לחלוף שנה לפחות. העלאה נדרשת בהצהרה בצורת טקסט, המציינת את השינוי במדד ואת הסכום החדש; דמי השכירות החדשים מגיעים לפירעון מתחילת החודש השני שלאחר קבלתה. הכלל אינו חל על שטחים מסחריים: § 578 BGB אינו מרחיב אותו אליהם.
על שטחים מסחריים חל איסור כללי: אסור שסכום חוב ייקבע באופן אוטומטי לפי המחיר של סחורות או של שירותים שאינם בני השוואה (§ 1(1) PrKG). חוזים ארוכי טווח הם החריג: תשלומים לתקופה של עשר שנים לפחות, ויתור של המשכיר על זכות הסיום הרגילה לעשר שנים, או זכות של השוכר להאריך את החוזה לעשר שנים. המדד חייב להיות של Destatis, של לשכה סטטיסטית של מדינה פדרלית או של Eurostat (§ 3(1) מס׳ 1 אות d, e PrKG). הסעיף חייב להיות מוגדר דיו ולפעול בשני הכיוונים, כך שיוריד את דמי השכירות כשהמדד יורד (§ 2 PrKG). סעיף שמפר את החוק מאבד את תוקפו רק משפסק דין חלוט קובע את ההפרה (§ 8 PrKG).
למה זה חשוב למשקיעים
סף עשר השנים מבדיל בין הצמדה לבין תחליפיה. חוזה ל-15 שנה (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה") עובר אותו בקלות. חוזה קצר מעשר שנים, בלי אופציות, אינו יכול להיות צמוד באופן אוטומטי, ולכן הצמיחה נקבעת במדרגות (Staffelmiete) או באמצעות סעיף בחינה מחדש (Leistungsvorbehalt, § 1(2) מס׳ 1 PrKG).
המנגנון של הסעיף קובע כמה הבעלים מקבל. בחוזים האחידים של הקמעונאים, ההצמדה חלה רק משנחצה סף, ולעיתים קרובות מגלגלת רק חלק מהאינפלציה (חלק 2). בדוגמה שבחלק 11, גלגול של 70% מאינפלציה של 2% מעלה את דמי השכירות ב-1.4% בשנה. יש סעיפים שמעלים את דמי השכירות רק מהחודש שאחרי בקשה בכתב של המשכיר, כך שסף שנחצה בלי שאיש שם לב פירושו שכירות שאבדה לתמיד (חלק 10).
נקודות המדד הן מלכודת נפרדת. Destatis מעדכנת את בסיס המדד כל חמש שנים: עם נתוני ינואר 2023, שפורסמו ב-22 בפברואר 2023, הפכה 2020 לשנת הבסיס, וסדרות על הבסיס הישן אינן מתפרסמות עוד. סעיף כמו "שינוי של יותר מ-10 נקודות (בסיס 2000 = 100)" מחייב חישוב מחדש בכל בדיקה, ולכן Destatis ממליצה לקבוע ספים באחוזים ומציעה מחשבון מקוון.
מה לבדוק
• האם התקופה הקצובה, ויתור על זכות הסיום או האופציות של השוכר מגיעים לעשר שנים;
• המדד הנקוב, אחוזים או נקודות, ושנת הבסיס;
• הסף, החלק מהאינפלציה שמגולגל, והאם הסעיף פועל גם כלפי מטה;
• האם דמי השכירות משתנים אוטומטית או לפי בקשה בכתב — והאם כבר הוחמץ סף;
• האם החוזה קובע בטלות מוקדמת יותר מזו שב-§ 8 PrKG.
מונחים קשורים: Wertsicherungsklausel · Staffelmiete · Verlängerungsoption
מקורות: BGB §§ 557b, 578; PrKG §§ 1, 2, 3, 8; Destatis, "Umbasierung und Wertsicherungsklauseln" ודף המידע "Punkte- versus Prozentregelungen" (ינואר 2024); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2, 3, 10 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Peter Herrmann / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.