מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 08:32

Teileigentum (בעלות ביחידה שאינה למגורים): קול אחד מני רבים

Teileigentum היא בעלות ביחידה שאינה למגורים בתוך בניין, שאינה ניתנת להפרדה מחלק במגרש המשותף ובחלקים המשותפים של הבניין. למשקיע משמעות הדבר היא סופרמרקט בלי מגרש משלו ובלי שליטה מלאה: קהילת הבעלים מחליטה על הגג, על החזית ולעיתים גם על החניה, ולפי החוק לחנות יש קול אחד, כמו לכל דירה.

מה זה

חוק הבעלות בדירות (WEG) מבחין בין בעלות בדירה לבין בעלות בשטחים שאינם למגורים — Teileigentum — ומחיל על שתיהן את אותם כללים (§ 1(1), (3), (6) WEG). בעלות נפרדת ביחידה אינה ניתנת למכירה או לשעבוד בלי החלק בבעלות המשותפת שהיא שייכת אליו (§ 6(1) WEG). הרכוש המשותף הוא המגרש וחלקי הבניין שאינם בבעלות נפרדת של איש (§ 1(5) WEG). לכל יחידה דף רישום משלה בפנקס המקרקעין (Grundbuch), ה-Teileigentumsgrundbuch (§ 7(1), (5) WEG), והצהרת החלוקה (Teilungserklärung) קובעת את גבולות היחידה ואת כללי הקהילה.

למה זה חשוב למשקיעים

במסגרת החוק וכללי הקהילה, בעלים רשאי להשכיר את היחידה שלו או להשתמש בה בדרך אחרת (§ 13(1) WEG), אבל את הרכוש המשותף מנהלת הקהילה. החלטות מתקבלות ברוב הקולות שניתנו, קול אחד לכל בעלים, אלא אם הוסכם אחרת (§ 25(1), (2) WEG). החלטה שאינה בטלה עומדת בתוקפה עד שבית משפט מבטל אותה, ואפשר לתקוף אותה רק בתוך חודש (§§ 23(4), 45 WEG). כל בעלים אחראי כלפי נושי הקהילה לפי חלקו (§ 9a(4) WEG).
זה מעצב את חוזה השכירות. חוזה עם רשת אינו יכול להעניק לשוכר יותר ממה שהצהרת החלוקה והחלטות האסיפה מתירות: הרחבת החנות אל הרכוש המשותף, למשל, טעונה החלטה של אסיפת הבעלים (§ 20(1) WEG). השוכר מחזיר תשלומים לקהילה רק במידה שהחוזה מציין בבירור את סוגי העלויות האלה (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
יש יתרון אחד: לרשות המקומית אין זכות קדימה כשיחידה כזו נמכרת (§ 24(2) BauGB), ולכן אין צורך להמתין להחלטתה.

מה לבדוק

• הצהרת החלוקה: השימוש ביחידה, החלק שלה, חלוקת העלויות וכללי ההצבעה;
• גודל קרן האחזקה של הרכוש המשותף (§ 19(2) מס׳ 4 WEG), ותוכניות לתיקוני גג וחזית;
• פרוטוקולים של אסיפות מכמה שנים, וכל החלטה שהוגשה נגדה תביעה;
• פיגורים של המוכר כלפי הקהילה, וכל התדיינות;
• ההתאמה בין חוזה השכירות לכללי הקהילה: פריקה וטעינה, שילוט, הרחבה.
מונחים קשורים: Teilungserklärung · Vorkaufsrecht der Gemeinde · Betriebskosten
מקורות: WEG §§ 1, 6, 7, 9a, 13, 19, 20, 23, 25, 45; BauGB § 24; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 10. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Annie Spratt / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.