2026-10-10 08:35

Staffelmiete (שכירות מדורגת): לוודאות יש מחיר, והאינפלציה קובעת אותו

Staffelmiete היא שכירות שההעלאות שלה נקבעות בחוזה מראש, מועד אחר מועד, ובחוזה שכירות מסחרי לא חלות עליה המגבלות של § 557a BGB, שנועדו לדיור. מאחר שהמדרגות אינן קשורות לשום מדד, הן פועלות גם במקום שבו הצמדה אוטומטית אינה אפשרית — למשל, בחוזה לתקופה של פחות מעשר שנים.

מה זה

בדיור, § 557a BGB דורש צורת כתב וציון כל מדרגה באירו. כל רמה חייבת להימשך שנה לפחות, העלאות אחרות אסורות בינתיים, ואת זכות השוכר לסיים את החוזה אפשר לשלול לארבע שנים לכל היותר. הכללים האלה אינם חלים על שטחי עסק (§ 578 BGB): הצדדים בוחרים את גודל המדרגות, את תדירותן ואת צורתן — סכום או אחוז — ובלבד שהחוזה עומד בדרישת צורת הטקסט.

האיסור על סעיפי מחיר חל על סכומים שנקבעים באופן אוטומטי לפי המחיר או השווי של סחורות ושירותים אחרים (§ 1(1) PrKG). המדרגות אינן קשורות לשום דבר, ולכן סף עשר השנים שב-§ 3 PrKG אינו חל עליהן. חוזה שכירות מסחרי יכול לשלב מדרגות והצמדה בחלקים שונים של התקופה; בחלק הצמוד, ה-PrKG חל במלואו.

למה זה חשוב למשקיעים

לוודאות יש מחיר, ואפשר לחשב אותו. ניקח מקרה מסוגנן (לפי חישובנו): בדמי שכירות התחלתיים של €500,000 לשנה, כמו בדוגמה המספרית שלנו (ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), מדרגות של 2% בשנה מכניסות כ-€8.65 מיליון על פני 15 שנה. הצמדה כפי שמודלה שם — 70% מאינפלציה של 2%, כלומר 1.4% בשנה — מכניסה כ-€8.28 מיליון (חלק 11). ההפרש של כ-€365,000 נוטה לטובת המדרגות רק כל עוד האינפלציה נשארת מתחת לכ-2.9% בשנה: כש-70% ממנה מגולגלים על השוכר, ההצמדה עוקפת מדרגות של 2% מהרמה הזו.

לצורכי שומה ומימון, צמיחה שכתובה בחוזה נוחה: היא אינה תלויה באינפלציה העתידית. הצד השני הוא הסיכון של דמי שכירות מנופחים. אם המדרגה האחרונה מסתיימת מעל דמי השכירות בשוק, השוכר ידרוש הפחתה בחידוש החוזה או לא יחדש כלל, וקונה בשלב מאוחר של התקופה לא ישלם על דמי שכירות שמעל השוק. לפי ניסיוננו, מדרגות מופיעות בחוזי השכירות של קמעונאי המזון בתדירות נמוכה בהרבה מהצמדה.

מה לבדוק

• המועד והגודל של כל מדרגה, באירו או באחוזים;
• המדרגה האחרונה מול דמי השכירות בשוק בתום התקופה;
• האם הצמדה חלה במקביל באותה תקופה, והאם היא עומדת בדרישות ה-PrKG;
• מה קורה למדרגות בתקופה של אופציית הארכה;
• האם כל שינוי בלוח המדרגות נעשה בצורת טקסט (§ 578(1) משפט 2 BGB).

מונחים קשורים: Indexmiete · Wertsicherungsklausel · Gewerbemietvertrag

מקורות: BGB §§ 557a, 578; PrKG §§ 1, 3; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 11; הדוגמה: חישוב שלנו. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

איליה גורדון