מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 08:37

Sonderkündigungsrecht (זכות סיום מיוחדת): ההכנסה הבטוחה מסתיימת ביציאה הראשונה האפשרית של השוכר

Sonderkündigungsrecht היא זכות לסיים חוזה שכירות לפני תום התקופה המוסכמת, מטעם שנקבע במפורש בחוק או בחוזה, בדרך כלל בהודעה מוקדמת לפי החוק של כשישה חודשים (§ 580a BGB). לבעלים של סופרמרקט, כל זכות כזו היא מועד יציאה אפשרי של השוכר, וההכנסה הבטוחה מסתיימת בראשון שבהם, לא ביום האחרון של החוזה.

מה זה

בשטחי עסק, את הודעת הסיום לפי החוק יש למסור לא יאוחר מיום העבודה השלישי של רבעון, לסוף הרבעון הבא — כשישה חודשים (§ 580a(2), (4) BGB). העילות שבחוק מפורטות בטבלה 1. את הזכויות החוזיות מנסחים הצדדים, והחוזים האחידים של הקמעונאים כוללים אותן לעיתים (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
טבלה 1. שבע עילות שבחוק יכולות לסיים חוזה שכירות מסחרי מוקדם, רובן בהודעה מוקדמת של כשישה חודשים
⁧הודעה מוקדמת⁩
⁧מי רשאי לסיים⁩
⁧עילה⁩
⁧לפי החוק⁩
⁧השוכר⁩
⁧סירוב להסכים לשכירות משנה (§ 540(1) BGB)⁩
⁧לפי החוק⁩
⁧כל אחד מהצדדים, לאחר שחלפו 30 שנה מהמסירה⁩
⁧חוזה שכירות ליותר מ-30 שנה (§ 544 BGB)⁩
⁧לסוף החודש השני שלאחר קבלת ההודעה; החוזה יכול לקבוע אחרת⁩
⁧השוכר⁩
⁧הודעה על מודרניזציה (§§ 555e, 578(2) BGB)⁩
⁧לפי החוק⁩
⁧היורש והמשכיר, בתוך חודש⁩
⁧מות שוכר שהוא אדם טבעי (§ 580 BGB)⁩
⁧שלושה חודשים לסוף חודש⁩
⁧נאמן חדלות הפירעון⁩
⁧חדלות פירעון של השוכר (§ 109(1) InsO)⁩
⁧לפי החוק⁩
⁧הקונה, רק למועד המותר הראשון⁩
⁧רכישה מנאמן חדלות הפירעון (§ 111 InsO)⁩
⁧לפי החוק⁩
⁧הקונה, רק למועד המותר הראשון⁩
⁧רכישה במכירה פומבית כפויה (§ 57a ZVG)⁩

למה זה חשוב למשקיעים

כל זכות מיוחדת מקצרת את התקופה שהקונה משלם עליה. זכויות סיום מוקדם חריגות הן בין סימני האזהרה בבחינת נכס ליבה (חלק 12): התקופה הקצובה שנותרה מסתיימת במועד היציאה האפשרי הראשון.
חדלות פירעון של השוכר גוברת על כל תקופה. הנאמן רשאי לסיים בהודעה מוקדמת של שלושה חודשים לסוף חודש, תהא התקופה המוסכמת אשר תהא, ולמשכיר נותרת רק תביעת פיצויים כנושה בהליך חדלות הפירעון (§ 109(1) InsO). לכן החותם על החוזה והערבות הקבוצתית חשובים יותר מהשלט שמעל הדלת: Schlecker, באותה עת רשת הפארם הגדולה באירופה, הגישה בקשה לחדלות פירעון ב-2012 (חלק 12). הצד השני של המטבע: קונה במכירה פומבית כפויה או מנאמן חדלות פירעון רשאי בעצמו לסיים את חוזה השכירות למועד המותר הראשון, ומי שקונה או מממן נכסים במצוקה מביא זאת בחשבון.
אם סוחר עצמאי חתם על החוזה כאדם טבעי, מותו מוסיף לסיכונים: גם היורש וגם המשכיר רשאים לסיים בהודעה מוקדמת לפי החוק (§ 580 BGB). פגם בצורה אינו זכות מיוחדת, אך פועל במידה רבה כמוה: החוזה הופך לחוזה לתקופה בלתי קצובה, ואפשר לסיימו בהודעה מוקדמת של כשישה חודשים (§§ 550, 578(1), 580a(2) BGB).

מה לבדוק

• כל זכות סיום מיוחדת שבחוזה: עילות, מועדים, תקופות הודעה מוקדמת, פיצוי;
• סעיפי שכירות המשנה והקריטריונים להסכמה, כדי שסירוב לא יפתח לשוכר פתח יציאה;
• מצבו הפיננסי של החותם וכל ערבות קבוצתית, למקרה של חדלות פירעון;
• האם החוזה משנה את הזכות שלפי § 555e BGB;
• מועד היציאה האפשרי הראשון של השוכר: עד אליו נמשכת התקופה הבטוחה.
מונחים קשורים: Schriftform (§ 550 BGB) · Untervermietung · Verlängerungsoption
מקורות: BGB §§ 540, 544, 550, 555e, 578, 580, 580a; InsO §§ 109, 111; ZVG § 57a; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2 ו-12. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Peter Herrmann / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.