בעסקת מכירה וחכירה חוזרת (sale-and-leaseback), קמעונאי מוכר חנות שבבעלותו למשקיע ושוכר אותה מיד בחזרה לטווח ארוך: המוכר משחרר הון, והקונה מקבל חנות פעילה ושוכר מהיום הראשון. המלכודת היא שהמוכר, שמעוניין במחיר גבוה, הוא שקבע את דמי השכירות: במכפיל של 18.5, כל €10,000 נוספים בדמי השכירות השנתיים מוסיפים €185,000 למחיר (לפי חישובנו).
מה זה
מבחינה משפטית אלה שתי עסקאות באחת. נוטריון עורך את חוזה הרכישה (§ 311b(1) BGB), ומס רכישה חל על המחיר, כמו בכל רכישה ישירה (§ 1(1) מס׳ 1, § 9(1) מס׳ 1 GrEStG). חוזה השכירות, לעומת זאת, אינו עובר לקונה ממשכיר קודם, כפי שקורה ברכישה רגילה של נכס מושכר (§§ 566, 578 BGB); הוא נחתם מחדש, בתנאים שהצדדים מסכמים יחד עם המחיר.
כך נמכרות חנויות בעיקר בידי קמעונאים שמחזיקים בנדל״ן שלהם. ALDI Süd החזיקה ב-2023 בכ-65% מחנויותיה; ב-2024 מכרה Lidl ל-Captiva 16 חנויות תמורת כ-€120 מיליון (ראו חלק 4 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). חלקם של תאגידים ומפעילים במכירות נכסי קמעונאות המזון ב-2025 עמד על 12%, ו-BNP Paribas Real Estate מייחסת זאת, ככלל, לייעול של רשתות החנויות.
למה זה חשוב למשקיעים
היתרון ברור: הקמעונאי בחר להישאר. החיסרון פחות גלוי: הקמעונאי גם היה שותף לקביעת דמי השכירות, ומוכר שרוצה מחיר גבוה עשוי בהחלט להסכים לדמי שכירות גבוהים (חלק 4). החשבון פשוט: במכפיל של 18.5, כל €10,000 נוספים בדמי השכירות בשנה עולים לקונה €185,000 במחיר (לפי חישובנו). אם דמי השכירות גבוהים מרמת השוק, הקונה משלם על ההפרש במחיר היום ומאבד אותו בחידוש החוזה או בהחלפת שוכר — והבחירה בשוכרים חלופיים מצומצמת (חלק 2).
השאלה השנייה היא מדוע דווקא החנות הזו עומדת למכירה. קמעונאי שמייעל את רשת החנויות שלו מכיר את המחזור של כל חנות; הקונה אינו מכיר. חנות קטנה מהדרישות הנוכחיות של הרשת ראויה לבדיקה קפדנית במיוחד: לפי BNP Paribas Real Estate, הדרישות הן כ-2,300 מ״ר שטח להשכרה לסופרמרקט ו-1,500 מ״ר לחנות דיסקאונט. אם המגרש אינו יכול לגדול, בתום חוזה השכירות הרשת עשויה להעדיף אתר חדש במקום אחר בעיר (חלק 5).
מה לבדוק
• דמי השכירות המוסכמים מול דמי השכירות בשוק לחנויות דומות באזור, ושווי הנכס אם דמי השכירות יירדו לרמת השוק בחידוש החוזה;
• התקופה הקצובה בלי אופציות, זכויות סיום מיוחדות, החותם על חוזה השכירות וכל ערבות קבוצתית;
• חלוקת העלויות — ובראשן הגג והשלד (Dach und Fach) — וההצמדה לפי החוזה האחיד של הקמעונאי;
• גודל החנות מול דרישות הרשת, והאם תוכנית בניין העיר מתירה הרחבה;
• בעסקת תיק נכסים: אילו חנויות בחבילה חלשות מהשאר.
מונחים קשורים: Ankermieter · Asset Deal · WALT · Wertsicherungsklausel
מקורות: BGB §§ 311b, 566, 578; GrEStG §§ 1, 9; BNP Paribas Real Estate, Grocery Investment Market Germany Q4 2025; Lebensmittel Zeitung, 17 בפברואר 2023 (החנויות שבבעלות ALDI Süd); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2, 4 ו-5. המצב המשפטי והנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Alex Block / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.