Nießbrauch היא זכות שימוש ופירות: זכות, הרשומה בפנקס המקרקעין (Grundbuch), להפיק את כל ההכנסות ממגרש של אחר, כולל דמי השכירות. אם זכות כזו רובצת על סופרמרקט שעומד למכירה, דמי השכירות הולכים לבעל הזכות ולא לבעלים — ולכן לפני הרכישה יש למחוק את הזכות, או לחשב במדויק את השלכותיה.
מה זה
זכות שימוש ופירות מקנה לבעליה את כל ההכנסות ושאר טובות ההנאה מנכס, אף שאפשר להחריג סוגים מסוימים של הכנסה (§ 1030 BGB). בעל הזכות מחזיק בנכס, חייב לשמור על ייעודו הכלכלי הקיים (§ 1036 BGB) ואחראי לתחזוקה השוטפת (§ 1041 BGB). כל עוד הזכות קיימת, הוא נושא גם בנטלים הציבוריים, למעט נטלים חריגים, ובריבית על שעבודי קרקע (Grundschuld) שהיו קיימים כשהזכות נוצרה (§ 1047 BGB). את הזכות אי אפשר להעביר, אבל אפשר למסור לאחר את מימושה (§ 1059 BGB); היא פוקעת במותו של אדם שהיא נתונה לו, או כשחברה שהיא נתונה לה חדלה להתקיים (§ 1061 BGB).
למה זה חשוב למשקיעים
זכות שימוש ופירות עשויה להגיע יחד עם הנכס — למשל, כשבעלים קודם העביר את הנכס לילדיו אך שמר לעצמו את ההכנסות. הזכות מופיעה במדור II של פנקס המקרקעין, ותנאיה — בשטר שעליו נשען הרישום, שמבקשים במסגרת בדיקת הנאותות (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). אי אפשר למחוק את הרישום בלי הסכמת בעל הזכות (§ 875 BGB, § 19 GBO), ולכן ההסכמה הזו צריכה להיכלל בתנאים לתשלום המחיר. אם הזכות נשארת, אתם קונים הכנסה עתידית: כל עוד היא קיימת, בעל הזכות גובה את דמי השכירות, אבל אינו נושא בתיקונים גדולים שמעבר לתחזוקה השוטפת.
חוזה השכירות הוא שאלה נפרדת. אם בעל הזכות חתם עליו, הבעלים נכנס לחוזה כשהזכות פוקעת — לפי הכללים החלים במכירת נכס מושכר, אבל עם זכות לסיים את החוזה בהודעה מוקדמת בתקופה הקבועה בחוק. אם בעל הזכות ויתר עליה, אפשר לסיים את החוזה רק מהמועד שבו הזכות הייתה פוקעת בלאו הכי (§ 1056(1), (2) BGB). לכן חשוב מי חתם כמשכיר על חוזה השכירות עם הרשת. גם הבנקים בוחנים זכות שימוש ופירות: אם דרגתה קודמת לשעבוד הקרקע, היא שורדת מכירה כפויה (§§ 44, 52 ZVG) ופוגעת בערך הבטוחה.
מה לבדוק
• מדור II: האם קיימת זכות שימוש ופירות, לטובת מי, לאיזו תקופה ובאיזו דרגה;
• הסכמת בעל הזכות למחיקה, הכלולה בתנאים לתשלום המחיר;
• מי חתם על חוזה השכירות כמשכיר, ולאיזה חשבון משולמים דמי השכירות;
• אם הזכות נשארת: מי נושא בתחזוקה, במס הרכוש (Grundsteuer) ובריבית על ההלוואות (§§ 1041, 1047 BGB);
• עמדת הבנק שלכם: זכות שדרגתה קודמת לשעבוד הקרקע שלו פוגעת בערך הבטוחה.
מונחים קשורים: beschränkte persönliche Dienstbarkeit · Lastenfreistellung · Grundbuchauszug
מקורות: BGB §§ 875, 1030, 1036, 1041, 1047, 1056, 1059, 1061; GBO § 19; ZVG §§ 44, 52; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Annie Spratt / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.