Lastenfreistellung הוא שחרורו של מגרש שנמכר מהנטלים שהקונה אינו נוטל על עצמו — ובראשם שעבודי הקרקע (Grundschuld) לטובת הבנקים של המוכר. בעסקה גרמנית זהו מנגנון, לא הבטחה: הנוטריון אוסף את כתבי ההסכמה למחיקה לפני שהמחיר מגיע לפירעון, וחלק מהמחיר עובר ישירות לנושים של המוכר.
מה זה
המוכר חייב למסור את המגרש נקי מפגמים משפטיים — כלומר, נקי מזכויות של צדדים שלישיים, פרט לאלה שהקונה קיבל על עצמו בחוזה (§§ 433(1), 435 BGB). עליו להסיר זכות רשומה גם אם הקונה ידע עליה (§ 442(2) BGB), וגם רישום של זכות שאינה קיימת בפועל נחשב לפגם משפטי (§ 435 BGB).
מבחינה טכנית, השחרור מורכב מכתבי ההסכמה למחיקה של בעלי הזכויות (Löschungsbewilligung) ומהסכמת הבעלים (§§ 19, 27 GBO). כשהקונה רוכש מיזם שעדיין בונה, החוק דורש יותר (ראו חלק 6 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). לפני התשלום הראשון יש להבטיח את השחרור משעבודי הקרקע שדרגתם קודמת להערת האזהרה של הקונה או שווה לה — גם למקרה שהבניין לא יושלם (§ 3(1) MaBV).
למה זה חשוב למשקיעים
השחרור אינו מוגבל למדור III של פנקס המקרקעין (Grundbuch). רבות מהזכויות שבמדור II הן כאלה שהקונה צריך לשמור, לא למחוק — למשל זיקת הנאה של חברת אנרגיה לתחנת ההשנאה שמזינה את החנות, או זיקת ההנאה של השוכר עצמו. לכן החוזה חייב לנקוב בכל זכות שהקונה מקבל על עצמו; את כל השאר על המוכר להסיר. לגבי נטלים ציבוריים שאינם רשומים בפנקס המקרקעין, כמו שעבודים במשפט הציבורי (Baulasten), המוכר אינו אחראי מכוח החוק (§ 436(2) BGB): רק בדיקת נאותות חושפת אותם (חלק 7).
הכסף זורם בסדר קבוע. הנוטריון מקבל את כתבי ההסכמה של הבנקים יחד עם הוראות הנאמנות שלהם, ומודיע שהמחיר הגיע לפירעון; הקונה משלם אז את סכומי הפדיון לבנקים ואת היתרה למוכר (חלק 8). אם המוכר חייב לבנקים שלו יותר מהמחיר, אי אפשר לשחרר את המגרש בלי כספים נוספים — ואת זה יש לברר לפני החתימה.
מה לבדוק
• הזכויות ממדורים II ו-III שאתם מקבלים על עצמכם, כל אחת בשמה בחוזה;
• כתבי הסכמה למחיקה של כל רישום אחר, בידי הנוטריון לפני שהמחיר מגיע לפירעון;
• סכומי הפדיון שבהוראות הנאמנות של הבנקים, בהשוואה למחיר;
• אישור הרשות המקומית בדבר היטלי פיתוח, וחלוקתם בחוזה (§ 436(1) BGB);
• ברכישה מיזם: שחרור מובטח גם למקרה שהבניין לא יושלם (§ 3(1) MaBV).
מונחים קשורים: Löschungsbewilligung · Grundstückskaufvertrag · Baulast
מקורות: BGB §§ 433, 435, 436, 442; GBO §§ 19, 27; MaBV § 3; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 6, 7 ו-8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Peter Herrmann / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.