מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 08:56

Löschungsbewilligung (כתב הסכמה למחיקה): הבנק של המוכר מחזיק במפתח לתשלום

Löschungsbewilligung היא הסכמתו של בעל זכות — ככלל הבנק של המוכר — למחיקת הרישום שלו בפנקס המקרקעין (Grundbuch). עד שבידי הנוטריון הסכמות כאלה לכל שעבוד קרקע (Grundschuld) שהקונה אינו נוטל על עצמו, המחיר בדרך כלל אינו מגיע לפירעון — ואז חלק ממנו עובר ישירות לבנק של המוכר.

מה זה

רישום בפנקס המקרקעין נעשה — ונמחק — בהסכמת מי שהרישום נוגע בזכותו (§ 19 GBO); המחיקה עצמה נרשמת בהערת מחיקה (§ 46(1) GBO). כדי שהזכות תפקע, על בעליה להצהיר שהוא מוותר עליה, והרישום חייב להימחק (§ 875(1) BGB). ההסכמה חייבת להיערך בשטר ציבורי או לשאת חתימה מאומתת (§ 29(1) GBO), כלומר נוטריון מאמת את החתימות של נציגי הבנק.
מחיקת שעבוד קרקע מחייבת גם את הסכמת הבעלים (§ 27 GBO), שהמוכר נותן בדרך כלל בחוזה הרכישה עצמו. פירעון ההלוואה אינו מסיר את הרישום. שעבוד קרקע אינו תלוי בקיומו של חוב (§ 1192(1) BGB), ולכן בלי הסכמת הבנק הוא נשאר בפנקס גם לאחר פירעון מלא.

למה זה חשוב למשקיעים

השחרור מנטלים (Lastenfreistellung) נשען על ההסכמות האלה. הבנק של המוכר מוסר אותן לנוטריון בדרך כלל בכפוף להוראת נאמנות: מותר להשתמש במסמך רק לאחר שהבנק קיבל סכום מסוים. הנוטריון מודיע שהמחיר הגיע לפירעון רק כשאפשר לקיים כל תנאי כזה מתוך המחיר. הקונה משלם אז את סכומי הפדיון לבנקים ואת היתרה למוכר (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). על ההקפדה על כל הוראת נאמנות גובה הנוטריון שכר נפרד — מחצית התעריף המלא, המחושבת על הסכום המובטח (KV 22201, § 113(2) GNotKG).
המסקנה המעשית: מועד ההשלמה תלוי במהירות שבה פועל בנק של מישהו אחר. בלי ההסכמה המחיר אינו מגיע לפירעון, והוראת הבנק עשויה להיות מוגבלת בזמן: אם הכסף מגיע באיחור, אי אפשר עוד להשתמש במסמך. לשעבודי קרקע שהוצאה להם תעודה (Grundschuldbrief) יש סיכון נפרד. מחיקת רישום כזה מחייבת גם את התעודה (§§ 41, 42 GBO), ותעודה שאבדה יש להכריז תחילה כבטלה בהליך של הזמנה פומבית בבית המשפט (§§ 1162, 1192 BGB). לאחר הרישום, בדקו נסח עדכני כדי לוודא שכל הרישומים נמחקו, פרט לאלה שקיבלתם על עצמכם.

מה לבדוק

• מדור III בנסח: כל שעבוד קרקע, המחזיק בו ומי ייתן את ההסכמה למחיקתו;
• הוראות הנאמנות של הבנקים: סכומי הפדיון, מועדי התפוגה והתנאים לשימוש בכל הסכמה;
• הסכמת המוכר, כבעלים, למחיקות (§ 27 GBO), הכלולה בחוזה;
• כתבי הסכמה למחיקת הרישומים במדור II שאינכם מקבלים על עצמכם;
• נסח עדכני לאחר הרישום, שמראה שכל רישום נמחק פרט לאלה שקיבלתם על עצמכם.
מונחים קשורים: Lastenfreistellung · Grundschuld · Grundbuchauszug
מקורות: BGB §§ 875, 1162, 1192; GBO §§ 19, 27, 29, 41, 42, 46; GNotKG § 113, KV 22201; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Alex Block / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.